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關(guān)于不動產(chǎn)實(shí)名制登記涉及的法律探究
摘 要：由于不動產(chǎn)物權(quán)價(jià)值往往比較大，其變動會產(chǎn)生很大的社會影響，所以物權(quán)變動的手續(xù)要求嚴(yán)格，要求以登記方式才能變動，不登記不足以產(chǎn)生社會公信力，不登記不足以證明此物的所有權(quán)屬歸誰，不登記不足以對抗其他交易人，我國物權(quán)法規(guī)定了不動產(chǎn)變動需要登記才能產(chǎn)生公定力。當(dāng)今社會物權(quán)交易頻繁，而實(shí)際生活中不動產(chǎn)物權(quán)的所有人和占有使用人往往不一致，或者存在隱形共有人，導(dǎo)致房屋、土地等不動產(chǎn)權(quán)屬經(jīng)濟(jì)糾紛、行政糾紛等經(jīng)常發(fā)生。筆者從物權(quán)法角度分析了不動產(chǎn)實(shí)名制登記的必要性，明晰產(chǎn)權(quán)，盡量減少經(jīng)濟(jì)糾紛，提高不動產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)效率，使不動產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)更加規(guī)范。
關(guān)鍵詞：實(shí)名制登記 不動產(chǎn)物權(quán)
古往今來，物有主糾紛則少，權(quán)屬不明則他人必奪而產(chǎn)生糾紛，世界其他各國大多按照不動產(chǎn)登記產(chǎn)生物權(quán)公示與公信效力，但現(xiàn)實(shí)生活中，由于不動產(chǎn)涉及個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)或隱私，受有財(cái)不外露的傳統(tǒng)觀念影響，不動產(chǎn)登記簿背后往往存在隱形共有人，一旦產(chǎn)生糾紛，法律解決程序繁瑣，影響交易流轉(zhuǎn)。不動產(chǎn)物權(quán)登記性質(zhì)上屬于一種行政干預(yù)行為，它體現(xiàn)的是國家行政權(quán)利對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的合理干預(yù)，而現(xiàn)行登記制度不完備，導(dǎo)致行政糾紛不斷而產(chǎn)生行政賠償責(zé)任。文章主要闡述了夫妻共有房屋涉及的法律問題對不動產(chǎn)實(shí)名制登記以及登記機(jī)關(guān)，登記權(quán)屬證書等問題進(jìn)行了法律探究，旨在減少不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)濟(jì)或行政糾紛，提高辦事效率，使不動產(chǎn)登記更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。
一、不動產(chǎn)物權(quán)登記公示，從外觀上保護(hù)商品交易和善意受讓人
不動產(chǎn)是指指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的固定財(cái)產(chǎn)，如土地、房屋、海域、林木等定著物。不動產(chǎn)物權(quán)的以登記方式公諸于世，只有登記才能產(chǎn)生公定效力，由于不動產(chǎn)性質(zhì)決定，不動產(chǎn)不像動產(chǎn)那樣簡單隨意，占有即可視為所有。不動產(chǎn)物權(quán)的種類繁多，不動產(chǎn)無權(quán)人對土地及其地上附著物的占有關(guān)系十分復(fù)雜，通常會涉及社會公共利益以及第三人的權(quán)益，現(xiàn)實(shí)中不動產(chǎn)的占有使用人往往不是所有人，從外觀上善意第三人容易誤以為占有人就是真權(quán)利人。[1]現(xiàn)實(shí)復(fù)雜交錯(cuò)的商品交換過程中，標(biāo)的物的處分權(quán)人根本沒有實(shí)質(zhì)處分權(quán)利，表象權(quán)利與實(shí)體權(quán)利不符，影響交易安全和交易善意第三方的利益。因此，為了保證商品交換能夠順利進(jìn)行，維護(hù)善意取得人的合法權(quán)利，即使不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記公示有瑕疵，但為了保護(hù)善意受讓人的利益以及整個(gè)市場交易的安全，也承認(rèn)表象登記人與實(shí)質(zhì)物權(quán)人處分標(biāo)的物有同樣的法律效果，這樣人們才敢放心去交易。且我國迄今為止沒有專門的不動產(chǎn)登記法，以前只規(guī)定在《物權(quán)法》中，而今年《不動產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)公布并于3月1號開始實(shí)施。下面以房屋為例解析不動產(chǎn)實(shí)名制登記問題。
二、簡化登記手續(xù)提高辦事效率，重形式審查輕實(shí)質(zhì)審查
我國不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)遵循便民利民、節(jié)約時(shí)間、簡化程序步驟的原則，登記部門不再審查登記簿背后的隱形民事法律關(guān)系，這一改革將簡化登記手續(xù)，大大提高辦事效率，節(jié)約時(shí)間。即只進(jìn)行形式審查，而不再進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，實(shí)質(zhì)審查雖然錯(cuò)誤率低，但費(fèi)時(shí)費(fèi)事效率低施行難，不能做到便民利民，而形式審查效率高，但可能存在不安全隱患。例如昆山市已開始試點(diǎn)施行，對夫妻共有房屋不再對是否存在民事婚姻關(guān)系進(jìn)行審查，只以形式登記為準(zhǔn)，一方若未經(jīng)另一方同意而處分房屋，處分仍然有效，受損方可以依據(jù)結(jié)婚證、房屋共有證等證明文件進(jìn)行維權(quán)，若一方不同意另一方處分房屋，則還可以申請異議登記。登記機(jī)關(guān)將不再審查登記簿背后是否存在隱形共有人，嚴(yán)格按照登記簿表象記載辦事。即使形式公平而使實(shí)質(zhì)真權(quán)利人利益受損，這是真權(quán)利人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果。標(biāo)的物可以共有，但一個(gè)物上不可能存在兩個(gè)兩個(gè)相同的權(quán)利，一旦產(chǎn)生糾紛，必須有一個(gè)評判依據(jù)，而登記簿則是解決不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的法律依據(jù)。
有人擔(dān)心不動產(chǎn)實(shí)名登記，若對登記資料查詢可能違反人的隱私權(quán)，《不動產(chǎn)登記暫行條例》明確規(guī)定，只有不動產(chǎn)登記的權(quán)利人或利害關(guān)系人才可以申請查詢，復(fù)制登記資料，而非對所有人公開，至于具體那些人是利害關(guān)系人則需要法律進(jìn)行進(jìn)一步明確和解釋，比如婚姻一方、繼承人、以及商品交易中的善意第三人等應(yīng)該屬于利害關(guān)系人。
三、完善不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)以及加快不動產(chǎn)實(shí)名制登記的必要性
雖然不動產(chǎn)登記暫行條例已經(jīng)頒布，但依舊沒有統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)，全國各地出現(xiàn)“多頭登記”現(xiàn)象，缺乏監(jiān)督管理。目前我國的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)極不統(tǒng)一 ，缺乏監(jiān)督管理與控制，并且登記時(shí)所遵循的法規(guī)也多有不同，為糾紛的產(chǎn)生埋下隱患。應(yīng)加快建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)，完善登記管理工作，將登記程序、登記范圍等事項(xiàng)納入解決范圍。不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)變動的權(quán)屬證書，一切變動皆以登記簿為準(zhǔn)，即使登記錯(cuò)誤或有遺漏也應(yīng)以登記簿記載的物權(quán)人為準(zhǔn)，要嚴(yán)格維護(hù)不動產(chǎn)登記公示的權(quán)威性，維護(hù)市場交易安全及善意受讓方的利益。
商品交易追求效率，不動產(chǎn)實(shí)名制登記能夠大大減輕登記部門審核工作，簡單有序，切實(shí)做到便民利民，這就提醒人們要注意不動產(chǎn)物權(quán)所有人利益的保護(hù)一定要看名，有名則有權(quán)利和責(zé)任，無名則無責(zé)。例如，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)閲疑袥]有明確承認(rèn)，購房者無法將自己的名字寫入房產(chǎn)證上，無法進(jìn)行登記備案，也不能將房屋放如市場進(jìn)行二次交易，國家若發(fā)生征地或拆遷情形，原所有權(quán)人便會回來將房屋土地收回，獲得補(bǔ)償款，房屋目前的占有使用人則得不到合理補(bǔ)償。現(xiàn)實(shí)生活中有些人不愿意或者不方便對外公開自己的姓名，則自能通過其他途徑去證明標(biāo)的物與自己的利害關(guān)系，而不能以此對抗交易的善意受讓人。
結(jié)語
不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施以后，目前我國不動產(chǎn)登記不僅要實(shí)名制，而且要全國聯(lián)網(wǎng)，利害關(guān)系人有權(quán)利要求查詢，有名必有權(quán)利和責(zé)任，為了維護(hù)自己的利益，誠信交易，完善不動產(chǎn)實(shí)名制，增強(qiáng)不動產(chǎn)登記的公信力和權(quán)威性，實(shí)名制登記將權(quán)利責(zé)任更加清晰，減少物權(quán)交易流轉(zhuǎn)糾紛。
參考文獻(xiàn)：
[1]梁慧星，陳華彬.物權(quán)法[M].北京：法律出版社，2010.88.
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