房地產公司分立，土地增值稅征不征？

房地產公司分立，土地增值稅征不征？

　　房地產公司分立，土地增值稅征是不征?

　　問：我公司計劃實施分立，以實現資產(主要是土地)剝離，請問是否征收土地增值稅?

　　答《土地增值稅暫行條例》第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應依照本條例繳納土地增值稅。”根據上述規定，土地增值稅征稅的前提條件是“轉讓房地產”并“取得收入”。

　　企業分立導致的房地產權屬轉移是否屬于“轉讓房地產”且“取得收入”呢?分立是《公司法》上的組織變更行為，不同于一般的房地產交易。分立除涉及轉移營業部門財產的物權與債權行為外，還可能涉及到組織設立行為。由于國家稅務總局未發文明確，各地對分立是否屬于土地增值稅的征稅范圍執行口徑出現較大的差異。例如：

　　青島地稅局在青地稅函[2009]47號中規定：“房地產開發企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上的企業，對派生方、新設方承受原企業房地產的，不征收土地增值稅。”

　　海南地稅局在瓊地稅函[2010]265號中規定：“根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，海南華潤石梅灣灣旅游開發有限公司存續分立分割土地的行為，不屬于‘有償轉讓房地產’范圍，因此，不征收土地使增值稅。”

　　以上兩個地方明確分立不屬于土地增值稅的征稅范圍。而新疆地稅局公告2014年第1號則規定：“在公司分立中，公司依照法律規定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方和新設方承受原公司房地產的，不征收土地增值稅。投資主體相同是指分立后各公司投資人名稱和出資比例均不發生改變。凡改變上述兩項內容的，均屬于投資主體發生改變。……對于分立或合并后的公司為房地產開發企業(或從事房地產開發)的不適用上述規定。”，新疆地稅將分立不征土地增值稅限定為投資主體相同且分立后的企業為非房地產開發企業。

　　《關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅[2015]5號)中規定：“單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。”，但同時明確，該改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。

　　通過以上情況分析，各地納稅人應根據當地主管稅務機關的要求，按照屬地政策申報納稅。

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