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瑞安市物業管理實施細則（通用11篇）
一般認為，物業管理在我國僅有20年左右的發展歷史，首先發端于沿海發達城市，逐步向內陸地區延伸，在國外，物業管理已經有一百多年的歷史。下面小編為大家整理了關于瑞安市物業管理實施細則，一起來看看吧。
瑞安市物業管理實施細則 1
第一章總則
第一條為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，推進物業管理行業健康發展，根據國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規和規章的規定，結合本市實際制定本細則。
第二條本市行政區域內的物業管理活動適用本細則。
第三條本細則所稱物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第四條瑞安市房產管理局(以下簡稱物業主管部門)負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。
市政園林、規劃建設、公安、工商、環保、物價等部門按照各自職責，協助做好本行政區域內物業管理的監督管理工作。街道辦事處、鄉鎮政府負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。
第二章業主、業主大會和業主委員會
第五條房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約，業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位，共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備物業專項維修資金(以下稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利;
業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用，公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第六條物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益，業主大會履行下列職責：
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員、監督業主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業管理企業;
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;
(五)制定修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第七條一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域由物業主管部門會同街道辦事處、鄉鎮政府根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設、方便管理、降低管理成本等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求社區居民委員會的意見。
新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上開發單位建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的應當劃分一個物業管理區域。
舊城區規劃范圍內新開發建設的住宅與周邊原有住宅區房屋相毗連的，經相關業主同意，可以歸并為一個物業管理區域。
第八條物業管理區域具備下列條件之一的，街道辦事處、鄉鎮政府或社區居民委員會應當牽頭組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議，物業主管部門應當予以業務指導。
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。
業主大會籌備組由業主推選的代表和建設單位、社區居民委員會的代表組成，籌備組成員原則上由5-7人組成，其中建設單位、社區居民委員會代表各1人，籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。
第九條籌備組應當做好下列籌備工作：
(一)確定首屆業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)參照政府主管部門制訂的示范文件，擬定《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案);
(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;
(五)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。同時告知物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮政府、社區居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導。
首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔并實行一次性包干。小區(大廈)總建筑面積(不含地下層)在三萬平方米以下的以每平方米0.35元，三萬(含三萬)平方米以上的以每平方米0.3元，在小區(大廈)房屋竣工驗收之前，一次性向物業主管部門繳交，物業主管部門設立專項帳戶代為管理。首屆業主大會籌備小組成立后，物業主管部門將該款劃撥到籌備小組。
第十條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票數的業主參加。
業主可以幢、單元或者樓層為單位推選業主代表。業主因故不能參加業主大會會議需要由業主代表代為表述意愿的，應當于業主大會會議召開前，將其書面意見提交業主代表，由業主代表代為轉交。凡需投票表決的，業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。
業主或者業主代表因故不能參加業主大會會議，可以書面委托代理人代為參加業主大會會議。
召開業主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業主本人。
第十一條業主在首次業主大會會議上的投票權數，按每一房產權證計一票原則確定，建筑面積超過二百平方米的部分，每滿二百平方米另計一票，但單個業主所計票數不得超過物業管理區域內全體業主總票數的百分之三十。
建設單位未出售或者已出售但未交付的物業，按前款規定計投票權數。
業主在首次業主大會會議后的業主大會會議上的投票權數，按照業主大會議事規則約定的投票權數確定辦法計算，業主大會議事規則未作約定的，按照本條第一款規定計算。
第十二條業主大會作出決定，必須經應與會業主所持投票權數二分之一以上通過。
業主大會制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業服務企業，對專項維修資金使用和續籌方案作出決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權數三分之二以上通過。逾期不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由業主大會議事規則約定，但該已表決的多數票數應當達到物業管理區域內全體業主所持投票權數的二分之一以上。
業主大會在其職責范圍內作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十三條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開，原則上每年召開一次。
物業管理區域內有百分之二十以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
業主委員會不按規定組織召開業主大會臨時會議的，物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮政府、社區居民委員會應當指導業主召開。業主臨時會議有權根據業主大會議事規則提出質詢，依法撤消業主委員會所作的決定或者改選業主委員會。
第十四條業主委員會由業主大會會議選舉產生，業主委員會委員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件，不得有下列情形：
(一)存在違法違規裝修、搭建、改變物業使用功能，以及違法違規占用共用設施、設備、場地等行為的業主。
(二)累計12個月以上欠繳物業管理費和專項維修資金的業主。
業主委員會應當由5-15人單數組成，其成員不得在本物業管理區域內從事物業管理服務活動。業主委員會任期為三年至五年，可以連選連任。
分期建設的物業達到成立業主大會條件時，選舉業主委員會成員一般為5人，每期入住后增選業委會成員，直到本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。
業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、非業主使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;
(四)監督業主公約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十五條業主委員會自產生之日起30日內，將業主委員會有關資料報物業主管部門備案，物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。
業主委員會備案資料包括：
(一)業主大會會議記錄和會議決議;
(二)業主大會議事規則;
(三)業主公約;
(四)業主委員會委員的名單。
業主委員會內容發生變更的，應當重新備案。
第十六條業主委員會可以設專職副主任1名，負責業委會的日常事務工作，專職副主任可以實行適當的工作補貼，補貼的最高額每月不超過800元，具體在業主大會議事規則中約定。
第十七條業主委員會會議由主任或者主任委托專職副主任召集，業主委員會召開會議必須有半數以上委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。并實行實名制簽字表決，對所作出的決定損害全體業主共同經濟利益的表示同意該項決定的委員應當負責經濟賠償責任。
業主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前在物業區域內公告，聽取業主和非業主使用人的建議和意見。
第十八條業主委員會任期屆滿二個月前，應當召開業主大會會議對業主委員會進行換屆改選。業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮政府、社區居民委員會應當指導業主召開業主大會進行換屆改選。
業主大會會議選舉新一屆業主委員會的`，原業主委員會應當自任屆期滿三日起十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。
第十九條業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。
第二十條業主委員會開展工作的經費及專職副主任的工作補貼，由小區全體業主承擔;經費的籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定、工作經費的使用情況應當由業主委員會定期在物業管理區域內公示，接受業主監督。
業主委員會不設專職財務人員，有關經費收支由小區物業服務企業負責代為記帳或委托由資質的中介機構代為記帳，相關經費的開支需由經手人簽字，業委會主任審批后，方可支付。
第二十一條業主公約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理、物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反業主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
第二十二條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權數確定辦法，業主委員會委員資格和人數以及任期等事項作出約定。
第三章前期物業管理
第二十三條前期物業管理是指在新建物業的業主大會、業主委員會在選聘物業管理企業前，建設單位選聘物業服務企業進行的物業服務活動。
建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業服務企業，對物業進行前期管理。
建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業。但是，投標人少于三個或者物業管理區域總建筑面積多層低于4萬平方米的，高層低于2萬平方米的，多高層混和低于3萬平方米的，經物業主管部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。
第二十四條建設單位在銷售物業前應當制定業主臨時公約，作為物業買賣合同的附件。
業主臨時公約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域內環境衛生和秩序的管理、房屋外觀的維護、業主的其他業務以及違反業主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位在銷售物業時應當將前期物業管理企業服務要求，收費標準和業主臨時公約，向物業買受人予以示明，并作詳細說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約和服從前期物業管理予以書面承諾。
第二十五條前期物業服務合同約定期限尚未屆滿，但業主大會已按規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第二十六條物業未竣工驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。物業服務企業接受物業時，應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，作相應記錄，發現與竣工驗收資料不相符合或者有質量問題的，應當向物業主管部門或者其他有關行政管理部門報告。
第二十七條在辦理物業交接手續時，建設單位應當向物業企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖、單體建筑、結構、設施竣工圖、分幢分層平面圖和套型圖、物業區域內道路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)公共設施設備清單;
(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(四)物業質量保修和物業使用說明文件;
(五)業主名冊;
(六)物業管理需要的其他資料。
前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將上述接收的資料移交給業主委員會。
第二十八條建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業管理用房;但物業管理區域內的物業均為非住宅的，物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。
分期建設的項目，首期物業管理用房的面積應當不低于全部項目應交面積的百分之五十。
因規劃調整，物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房;確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。
設備用房不能作為物業管理用房移交。
前期物業管理開辦經費由建設單位承擔，其額度為：多層建筑(八層以下，含八層)每平方米2元，高層建筑(九層以上含九層)每平方米2.5元。主要用于物業管理辦公用房的裝修和配置辦公用具，所配置的辦公用具屬小區全體業主所有。
第二十九條物業管理用房依法屬于全體業主所有。物業管理用房確保該物業管理區域的物業服務企業辦公、值班、存放工具材料用房和業主委員會活動用房外，可以由業委會作為物業管理經營用房出租，所得收益50%以上作為補充專項維修資金，其余按照業主大會的決定使用。
第四章物業管理服務
第三十條一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第三十一條物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂，其內容由雙方約定，一般包括以下條款：
一、當事人的名稱或者姓名和住所;
二、物業的基本情況;
三、物業服務事項和服務質量要求;
四、物業服務費的標準和收取辦法;
五、專項維修資金的管理和使用;
六、物業管理用房的管理和使用;
七、物業服務合同的期限;
八、違約責任;
九、解決爭議的辦法;
十、當事人雙方約定的其他事項。
當事人可以參照物業服務合同的示范文本簽訂合同，物業服務合同期限一般為三年。
第三十二條物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業交接驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本實施細則第二十七條第一款規定的資料。
第三十三條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供服務。
物業服務企業應當定期聽取業主和非業主使用人的意見和建議，配合社區居民委員會做好社區管理相關工作。
第三十四條業主應當根據物業服務合同約定按時足額交納物業服務費。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位全額交納。
物業產權交易時買賣雙方當事人應當對物業服務結算有明確的約定。辦理物業產權過戶時，要同時提供當月物業服務費的繳納票據。
第三十五條物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。
住宅物業的最終用戶，按照下列規定確定：
(一)專有部分以單個業主作為最終用戶;
(二)部分業主共有部分的該共有部分的全體業主作為最終用戶;
(三)全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。
第三十六條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位不得強制要求物業服務企業代收有關費用。確需委托物業服務企業代收有關費用的，應當簽訂委托代收協議，并支付相應的代收手續費。
第三十七條物業服務企業應當定期公布物業管理區域內的物業公用部位、共用設施以及相關場地經營所得的收支情況。
第三十八條物業合同終止時，物業服務企業應當將本實施細則第二十七條第一款規定的資料和物業管理用房等交還給業主委員會。
第三十九條街道辦事處、鄉鎮政府和社區居民委員會應當配合物業主管部門或者受其委托調解業主或者非業主使用人與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。
第五章物業使用與維護
第四十條物業管理區域內禁止下列損害公共利益的行為：
(一)擅自拆改房屋承重結構、改變房屋用途;
(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備;
(三)侵占綠地，毀壞綠化;
(四)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(五)堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標準排污或者發出超標準的噪聲和振動;
(六)在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(七)利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;
(八)違法搭建建筑物、構筑物;
(九)擅自改變房屋外貌;
(十)法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。
第四十一條物業管理區域內的管道煤氣、通信以及戶外水、電、有線電視等管線與設施設備的管理、維護與養護由各有關專業單位負責。專業單位也可委托物業管理企業維修與養護、費用由專業單位支付。
第四十二條業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人，并與業主或者非業主使用人簽訂服務合同。
業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本細則的規定以及業主臨時公約、業主公約。
因業主裝修中損壞樓梯間、樓梯墻面、踏步、欄桿等共用部位的，由業主及時修復或由物業服務企業負責代于修繕，其費用由業主承擔。
第四十三條物業服務企業應當加強物業管理區域內裝飾裝修安全事項的巡查、業主應當予以配合。物業服務企業發現業主、非業主使用人在物業使用，裝飾裝修過程中有違反國家和本細則規定以及業主臨時公約，業主公約行為的應當根據有關規定予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門。
有關行政主管部門接到報告、投訴、舉報后應當依法及時處理。
第四十四條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，在征得相關業主、業主大會、物業服務企業同意后，方可向有關部門申請辦理審批手續。業主所得收益50%以上作為補充專項維修資金，其余按照業主大會的決定使用。
利用物業設置廣告，應當符合房屋外立面整潔、美觀的要求，在征得相關業主、業委會和物業服務企業的同意后，報有關管理部門審批。經批準的，應當與物業服務企業簽訂協議，并支付物業設置費用，按規定收取的經營性設置費50%以上作為補充專項維修資金，其余按照業主大會的決定使用。
經業主大會同意，在物業管理區域內設置露天臨時停車位的，其管理費收取支出及管理標準按照瑞安市發展計劃局(2004)82號文件《關于住宅小區車輛停放服務有關收費規定的通知》的規定執行。
第四十五條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅按結構相連的非住宅物業的業主，應當交納專項維修資金。
農村新建小區的住宅物業業主，包括住宅小區內農民聯建房的業主同樣應當交納專項維修資金。
第四十六條專項維修資金由業主交納，物業主管部門專項維修資金管理中心負責統一管理，并在當地銀行開設專戶存儲。物業主管部門專項維修資金管理中心要以各業主委員會為管理單位，按幢核算、建帳到戶。
第四十七條物業主管部門專項維修資金管理中心的人員工資、辦公費用及相關人員的培訓經費在專項維修資金增值中支付。
第四十八條新建住宅首期專項維修資金由建設單位代收代繳，交納的標準為：高層建筑每平方米60元，小高層建筑每平方米48元，多層建筑每平方米30元。
第四十九條使用專項維修資金必須由物業服務企業提出年度維修項目計劃，經業主大會表決通過，報物業主管部門專項維修資金管理中心核準后，方可劃撥動用。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位，共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。專項維修基金使用至總額的20%時，小區業主應當續籌至首次資金的額度。
第五十條物業發生危險及人身安全的緊急情況時，物業服務企業應當立即組織排險，并及時通知業主委員會，排險維修費用由相關責任人承擔。符合專項維修資金使用條件和范圍的排險維修費用可以從專項維修資金中支出。
第五十一條建設單位按照國家規定的保修期和保修范圍，承擔物業的保修責任，建設單位可以委托物業服務企業維修，也可以自行組織維修。
建設單位保修期內自行組織維修的，維修的時限，應當與物業服務企業向業主承諾的時限相同，超時尚未維修的，物業服務企業應當代為維修，維修費用在保修金中支付。
建設單位在物業竣工驗收前，應當一次性向物業主管部門交納建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業保修期的維修費用保證。
第六章法律責任
第五十二條違反本實施細則規定的行為，國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》及其他有關法律、法規已有處罰規定的從其規定。
第五十三條業主委員會作出的決定違反有關法律、法規或規章的規定的，由物業主管部門依法責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。
第五十四條業主未按照前期物業管理服務協議、物業管理服務合同交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的物業服務企業應依法予以追繳。
第五十五條業主、業主大會、物業服務企業、建設單位之間因物業服務發生爭議的，可以通過和解或調解解決，不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
第五十六條物業主管部門工作人員玩忽職守、濫權、徇私的由其所在單位或上級機關給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章附則
第五十七條本實施細則中專項維修資金和保修金的管理、使用的有關規定，今后與浙江政府頒布的規定有抵觸的，以浙江政府頒布的規定為準。
第五十八條本實施細則具體應用中的問題由瑞安市房產管理局負責解釋。
第五十九條本實施細則自發布之日起施行。2001年7月10日瑞安市政府頒布的《瑞安市住宅小區物業管理實施細則》同時廢止。
瑞安市物業管理實施細則 2
車位不得“只售不租”
“小區只規劃了地下停車位，沒有地面停車位。要是不買車位，車子將來在小區根本沒法停車。以后只能將自己的愛車停在附近的馬路邊上了。”這是太湖新城一高檔小區業主吐的苦水。記者了解到，根據此前的相關規定，開發商對擁有產權的車位可以自行處理，即采取出售或是租賃兩種方式。但是大部分新建樓盤在賣房時，為了盡快回籠資金，對車位采取“只售不租”的做法，業主無奈接受。為此，近幾年不少小區因為這事引發了風波。
針對這一問題，昨天無錫市物業管理協會負責人表示，剛實施的新條例給想租車位的業主撐了腰。條例規定：“建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主，每戶業主只能承租一個車位或者車庫。”
“人防”車位最多租三年
人防工程汽車泊位問題是社會普遍關注的。不少停車位問題突出的小區，不得不臨時將人防工程的停車位拿出來出租給業主。前不久，無錫市物業管理中心就接到投訴，稱開發商通過“買房送車位”的形式，將依法配建的防空地下室以買房贈車位形式“送”給了業主。
“開發商在沒有取得人防工程產權的情況下，是無權這樣做的。而且按規定防空地下室車位只能出租，不能出售或變相出售。”相關人士解釋說，根據人民防空法規，住宅小區修建的人防工程是老百姓戰時和遭遇突發災害時的保命工程，國家有著非常嚴格的強制性標準，禁止任何組織或者個人破壞、侵占人民防空設施。也就是說開發商沒有贈送車位的權利。
現實生活中，有些開發商為回籠資金，硬性規定停車位租賃合同必須好多年一簽，相當于變相出售。為防止開發商“逼”業主簽長期租賃合同，新條例要求，人防工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。租賃期限超過3年且逾期不改正的，處5萬元以上20萬元以下罰款。
路面停車位收益歸業主
有關小區停車收益的歸屬，在錫城從來沒有停止過爭論。在不少業主看來，根據物權法的相關規定，小區公共部位屬全體業主所有。既然地上停車位是屬于小區業主共同所有，那么停車收益，也理應歸業主所有。這一爭論也引發了業主與物業的`重重矛盾。
這次新條例規定，占用業主共有道路或者其他場地的，所得收益的百分之七十應當納入住宅專項維修資金，其余可以用于補貼物業服務費。相關人士解釋說，收益歸業主，業主分到的不是鈔票，而是將這些停車收益“取之于業主、用之于業主”。物業公司應該對這部分停車位的收益進行單獨建賬，并附有公示的義務。也就是說，業主對這筆“公共財務”收支享有知情權。業主可以通過業委會，由業委會出面跟物業公司交涉，物業公司應積極配合。業委會應該將收支情況向業主大會匯報。
車子被劃傷物業可免責
家住北塘區一老小區的市民反映，稱他的車子停在小區收費停車位上，卻屢遭人劃傷。去找物業時，物業卻表示不在自己管轄范圍內。王先生惱火了，既然已經交了物業管理費，而且地上停車位的費用每月也是按時繳納的，那么物管就有保障業主車輛安全的責任。
“愛車被劃傷了，這種心情可以理解，我們平時接到的投訴也比較多。”相關人士表示，包括車子劃傷、電瓶車在小區內被盜在內的個人財產受到侵害，是否屬于物業公司的安全保障義務范圍，一直頗有爭議。此次出臺的條例規定：業主對停放的車輛有保管要求的，可另行與物業公司簽訂協議。這名負責人告訴記者，車子劃傷了物業可免責，這聽上去好像不可思議，難以理解。但是業主交給物業公司的物業費是維護小區公共設備，停車費是停車位的使用費。并不是業主交了停車費，就像交了保險，物業公司就應該承擔責任。相反，根據新的條例理解，物業公司對業主的車輛沒有保管的義務。
瑞安市物業管理實施細則 3
1.夜班工作時間為每天18：00——次日6：00，采用一周輪流制，即上夜班者連上一周夜班，工作人員依次輪流。這樣更便于管理以及責任追究。值班人員需按時到崗，堅守崗位，嚴禁擅離職守。如遇特殊情況需要請假或者調班，應至少提前三天向領導請示（病假需要縣級或縣級以上醫院證明），批準后方可。否則，視為曠工處理。
2.交接班時應認真做好交接班工作，上班期間必須佩戴工牌，著工作服，注意行為舉止和語言規范，維護物業形象。嚴禁酒后上崗，聚眾聊天，做與工作無關的事情。
3.值班人員到崗后，要認真做好小區水電巡查工作，對于業主的維修要求做到及時，到位，微笑服務，切不可拖延時間或推卸責任。對于發現的一般小問題要及時解決，對于處理不了的'大問題，應做好書面記錄，第二天交接班時重點強調，由接班者向主管反映。如遇重大事件或突發狀況，要立即通知主管或項目經理。
4.巡查結束后，每晚23：30值班人員要關閉水泵電源，檢查確定無誤后可回值班室休息，但休息同時應保持警惕，不得影響接聽報修電話。接聽電話時要做好相關記錄，并于住戶協調好維修時間。
5.第二天早上05：30開水泵前首先要排氣，檢查設備運行是否正常，確保一切沒問題后才能通電運行。一切工作結束后，值班者方可下班。
夜班值班人員應嚴格遵守上述制度要求，一但違反造成的嚴重后果，由值班者本人承擔。望大家謹記在心，嚴格遵守。
瑞安市物業管理實施細則 4
1.目的
規范消防泵房的`日常管理，確保泵房設備正常運行。
2.適用范圍
適用于公司各項目消防泵房的日常管理。
3.職責
工程主管負責消防泵房日常管理工作的督導與檢查。
工程技工負責消防泵房的巡檢和日常管理工作。
4.工作程序
消防泵房鑰匙由工程部負責管理，交接班時做好鑰匙交接。
消防泵房內各設備開關、閥門、管線、單體設備標識清晰，管道顏色標識為紅色，水流流向標識正確，處于維修過程中的相關設備應懸掛警示標識。設備管線閥門密封良好、無“跑、冒、滴、漏”現象。
消防泵房內至少應配備2具2公斤手提式ABC火器和一只應急照明燈。滅火器壓力正常，應急照明燈能保證隨時啟用。
控制柜等重要設備上端如有排污管線，應在該設備上方設置喇叭口、擋板等防水設施。
室內定期投放鼠藥、放置粘鼠板，有效控制鼠害。
工程技工應熟悉消防泵房設備操作方法、安全注意事項、設備運行狀態。非工程部人員，任何人不得觸碰、操作室內任何設備。
工程技工每周巡視消防泵房中的消防水泵控制柜，觀察控制柜各指示燈及儀表顯示是否正常
每周檢查消防泵、噴淋泵以及供水管線，保證各類消防水泵能在任意時間隨時啟動；各閥門處于常開或常閉狀態，標識清晰準確。止回閥、管線、泵體無泄漏。
消防泵房地面及設備外表保持清潔無灰塵；室內物品排放整齊；嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品。
0消防泵房內嚴禁動火，如因工作需要，須經物業服務中心經理批準，并做好消防措施。
瑞安市物業管理實施細則 5
物業規章制度是小區管理的重要組成部分，它規定了業主、住戶和物業公司之間的權利和義務，是維護小區安全、衛生和和諧的基礎。下面是我們小區的物業規章制度，希望大家認真遵守：
一、業主和住戶的權利和義務
1.業主和住戶應當遵守國家法律法規，尊重社會公德，保持良好的社會形象。
2.業主和住戶應當愛護公共設施，不得故意損壞、污染或者占用公共設施。
3.業主和住戶應當遵守小區的安全管理規定，不得存放易燃、易爆、有毒、有害物品。
4.業主和住戶應當保持小區的環境衛生，不得在公共區域亂扔垃圾，不得隨地吐痰、亂涂亂畫。
5.業主和住戶應當積極參與小區的公共事務，如清潔衛生、安全巡邏等。
二、物業公司的權利和義務
1.物業公司應當按照國家法律法規和業主委員會的要求，對小區進行管理和維護。
2.物業公司應當及時處理業主和住戶的投訴和建議，保證業主和住戶的合法權益。
3.物業公司應當定期對小區進行安全檢查，發現安全隱患及時處理。
4.物業公司應當保證小區的環境衛生，定期清掃公共區域、垃圾桶等。
5.物業公司應當保護業主和住戶的個人隱私，不得泄露個人信息。
三、小區安全管理規定
1.小區內不得吸煙，不得使用明火。
2.小區內不得亂停車，不得占用消防通道。
3.小區內不得私拉亂接電線，不得私自改動電表。
4.小區內不得大聲喧嘩，不得擾亂他人生活。
5.小區內不得從事違法犯罪活動，如賭博、販毒等。
四、違規處理規定
1.對于違反小區規章制度的'業主和住戶，物業公司將視情況進行口頭或書面警告，并要求其立即改正。
2.對于屢教不改的業主和住戶，物業公司將向業主委員會報告，并由業主委員會決定是否給予處罰。
3.對于嚴重違規的業主和住戶，物業公司將向公安機關報案，并配合公安機關進行調查處理。
以上就是我們小區的物業規章制度，希望大家認真遵守，共同維護小區的安全、衛生和和諧。
瑞安市物業管理實施細則 6
一、接收客戶鑰匙制度
1、應要求客戶填寫鑰匙交付授權書，并承諾如有損盜情況發生不作為管理公司應承擔之責任。
2、將其鑰匙交付他人時應有交接手續并進屋清點家具由雙方簽字交還鑰匙時亦然。
3、原則上不長期保管客戶鑰匙。
二、有關客戶饋贈制度
1、不允許接受小費。
2、不允許接受客戶貴重物品的饋贈(如金銀飾品、家電等)。
3、不允許接受參與客戶為表示感激以其它方式變向進行的贈與或轉賣。
三、物業部長途電話及傳真的`使用規定
1、此長途電話及傳真只能用于工作用途，否則即視為違反公司制度。
2、每次使用長途電話或傳真后均需在長途電話登記本上登記。
3、使用長途電話或傳真前應先征得主管、經理的同意。
四、復印機使用管理制度
1、物業部復印機僅限于部門內部使用。
2、物業部復印機僅限用于與工作有關的資料復印，不得復印私人材料。
3、正確使用復印機輕開輕合，不得破壞性使用。
4、使用完畢應將復印機關至待機狀態。
五、代收代繳制度
1、代收電話費，辦證費等應給客戶開具物業部專用收條或財務發票。
2、費用轉交他人必須交接雙方簽字查收。
3、交費現場應有兩人以上在場。
4、收費交專人保管。
六、檔案管理制度
1、檔案材料填寫清晰，簡潔，不落項。
2、檔案資料應由專人保管，其他人借閱應通知檔案管理員。
3、借閱資料看罷應立即歸還存檔。
4、保密文件由專人負責，其他人借閱應說明原因。
5、重要文件應復印備份保存。
瑞安市物業管理實施細則 7
PM公司勞動紀律管理規定
1、嚴格考勤制度，對當月遲到或早退一次者，罰款30元，三次者給予行政警告處分，一年內因違紀二次受到行政處分者，予以處分或罰款元。
2、職工連續曠工2日以上并且給公司造成一定的經濟損失和影響的，或者是連續曠工5天的以及一年內累計曠工達10天以上的，予以解除勞動合同。
3、因化工生產的特殊性，凡在公司區域內吸煙者，一經發現解除勞動合同。
4、機動車、摩托車、助力車不得進入禁火區，違者罰款1000元，造成后果的解除勞動合同。
5、在禁火區域內，未經批準違反禁火規定者，對責任人予以解除勞動合同。
6、在生產工作過程中發生生產、安全事故，當班人員能夠進行處理，而不及時處理或擅離職守者，予以予以處分或罰款元。
7、對在生產工作過程中，發生事故不上報，欺上瞞下，弄虛作假，視情節輕重，給予相應的行政處分，直至解除勞動合同。
8、對在生產工作中，玩忽職守，蓄意違反工藝操作規程和安全作業規程，造成安全、質量事故，使公司利益和財產遭受損失的，予以解除勞動合同。
9、因工作中發生的糾紛，應逐級反映問題，如出現借機無理取鬧，給企業造成影響的，予以解除勞動合同。
10、對在生產工作中脫崗、串崗、睡崗、干私活和從事其它與工作無關的活動，一經發現罰款200元，造成經濟損失的，按損失大小予以賠償，年度內再犯者，予以解除勞動合同。
11、對在公司工作區域內喝酒、打撲克、下棋、打麻將、賭博、斗毆等嚴重違紀行為，一經發現，予以解除勞動合同。
12、在生產過程中浪費原材料、能源、損壞機器設備，造成經濟損失在5萬元以上的，其主要責任人予以解除勞動合同。
13、濫用職權，違反政策法令，貪污盜竊，敲詐勒索及其它違法亂紀行為，對公司的.利益和聲譽造成影響的予以解除勞動合同。
14、違反了公司簽訂的保密協議，泄露商業機密，給公司造成損失的予以解除勞動合同并對造成的損失進行賠償。
15、財會人員違反財經制度，給公司的利益和信譽造成損害的予以解除勞動合同。
16、休產假期滿的女職工，應及時回公司勞動人事教育處報到，因病不能正常上班者，應辦理請假手續，不辦理請假手續，按曠工論處，連續曠工5日或累計曠工10日的按本規定第2條執行。
17、職工工傷或非因工負傷醫療期滿，由公司勞動鑒定委員會組織鑒定，可以復工而不復工的按曠工論處，連續曠工5日或累計曠工10日按本規定第六條執行。
18、職工工作時間或休病事假、工傷假期間，不得從事其它有收入的活動，一經發現予以解除勞動合同。
19、職工組織或參與非法集會、示威、**以及出現反對四項基本原則的行為，一經發現給予行政處分，屢教不改者予以解除勞動合同。
20、職工涉嫌違法犯罪，被司法機關限制人身自由的，中止勞動合同，中止勞動合同期間停發一切工資福利待遇，情節嚴重構成犯罪者予以解除勞動合同。
21、職工如做出有損害企業形象的行為，且造成不良后果的，予以解除勞動合同。
瑞安市物業管理實施細則 8
一、物業部規章制度:
(一)保持良好的儀表儀容，對業戶熱情、禮貌，操作規范、熟練。
(二)自覺遵守員工手冊，按時上崗，當值時不看無關書刊，不吃零食，不打私人電話。
(三)認真執行交接制度，做到班班有交接，每班有記錄。
(四)加強對設備的維護保養，保持環境整潔。
(五)嚴守客人秘密，不私自泄露有關客人資料。
(六)不利用工作之便，與客人拉關系或收取好處。
二、清潔監督制度
目的:完善部門日常管理和建立各區域清潔檢查制度，以使物業的清潔狀況達到要求標準。
(一)每日主管檢查內容
1.每日保潔人員上崗前儀容儀表檢查，包括著裝、儀表、儀容等員工手冊要求的各項內容。
2.按每日工作計劃安排各區域員工上崗，主管例行巡視，了解當日第一時間、第一線服務清潔情況，掌握當日所轄區域發生的問題，及時解決、記錄，匯報部門經理。
3.主管例行檢查內容包括所轄區域員工工作完成情況，環境衛生要求標準，各種服務項目完成情況，服務設施故障維修情況。
4.主管例行檢查方式為走動式巡檢，保持較高的頻率，并按工作檢查單規定項目逐一進行。
5.主管應將當日下午某時作為一天工作檢查總結時間(一般為當日部門會議結束后，員工下崗前1-2小時之間)，將經理提出的當日注意事項跟進完成，持一份工作檢查清單逐項檢查、記錄、落實。
6.每日發生重大工程故障問題及一些緊急事件，主管均需填寫在檢查清單內，以便跟進落實。
7.主管需清晰、詳細的填寫和記錄所有檢查清單，簽名后夾在當日的工作日記中，以便下一班次閱讀做好工作交接。
(二)部門經理抽查
1.經理應保持不定期的對物業各項清潔工作進行檢查，對物業重要區域每日均需進行抽查巡視，了解并糾正不合格工作情況。
2.經理每日查閱主管工作日記及工作檢查清單，協調跟進疑難工作問題。
3.經理在閱讀每日主管工作檢查清單時，如有類似發生的工作問題應即時予以糾正，安排主管一定時間內改善、完成并匯報。
4.主管每日持檢查工作總表抽查下轄各工作區域，檢查內容包括:員工正常上崗情況，各項工作標準完成情況等，對檢查發現較突出的'問題，每日部門例會提出，督促完成并檢查跟進情況。
5.經理嚴格按照制定的清潔工作量化標準及有關規定，檢查工作質量標準，并履行其它必要的職責。
三、禮貌用語
(一)接待客戶的禮貌用語
一般用語
1、您好!
2、早上好!(下午好!晚上好!)
3、謝謝!
4、別客氣，這是我們應該做的
5、您好!我能為您做些什么
6、慢走，歡迎您再來!
7、再見!
遇到客人查詢時
1、我能為您做些什么
2、對不起，您要找的客人在這里還沒有登記，請您與他們先用電話聯系.
3、請稍等，我給您查一下。
4、對不起，這是我們能提供的全部資料。
要求
1、管理人員對客人熱情，親切，主動，禮貌.
2、真心誠意地幫助客人解決問題。
3、不厭其煩解答客人提問。
4、絕不與客人爭辯。
5、不隨便答應客人的要求。
(二)有關郵件的禮貌用語
一般用語
1、早上好!這是您的報紙。
2、對不起，您的報紙送晚了，耽誤您看報。
3、別客氣，這是我們應該做的。
4、您有什么需要我們做的，請講。
遇到客人投訴報紙問題
1、您別著急，我們馬上給您查找。
2、我們將盡快與郵局聯系，并給您答復。
3、對不起，您訂的報紙今天沒有來。
4、對不起，您的訂單是否已交給我們，我們幫助您查一下。
要求
1、認真仔細，避免差錯。
2、對待客人彬彬有禮。
3、熱情為客人服務。
瑞安市物業管理實施細則 9
1.目的
提高員工安全用電意識，規范員工用電安全操作，減少事故的發生。
2.適用范圍
適用于園區內全體員工。
3.職責
3.1工程部人員進行電氣操作或電氣維修工作時，必須嚴格按照安全操作規定進行。
3.2其他部門須配合工程部的安全用電工作。
3.3工程部及時向客服部反映停電緣由，客服部須及時通知業主停電事宜。
4.內容
4.1嚴禁各部門私接或移動電氣設備和設施。確因生產或改善服務質量需要，應經所在部門經理批準，報請工程部核實，并由工程部登記注冊。
4.2各部門需架設臨時線路的，應由工程部派電工安裝。使用結束后應立即通知工程部拆除。臨時線路應符合“低規”要求，時間一般不超過一星期。如使用后確需長期固定，在安全和不損害美觀條件下，由工程部派電工正式安裝，并登記備案。客用區一般不準加臨時線。
4.3物業強電系統維修時，應該根據不同的危險程度，分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。電氣檢修人員工作時，應遵循下列三項要求:
4.3.1根據工作內容和需要，填寫工作票。
4.3.2除特殊情況外，原則上應有兩人或兩人以上在一起工作。
4.3.3應有完成保證工作人員安全的組織措施和技術措施。
4.4在全部停電或部分停電的電氣設備或設施上工作時，必須完成下列保證安全的技術措施:
4.5斷開電源。在工作場所必須斷開電源的設備設施，包括需檢修設備設施的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于0.7m(10kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側無遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。在斷開電源時，必須使檢修的設備設施至少有一個明顯的斷開點，高壓柜的手動機均處于斷開位置時，都應用鎖鎖住。
4.6驗電。檢驗電氣設備上有無電壓時，必須使用合格的驗電器，驗電應在電氣設備的`兩側的各相分別進行。
4.7裝設接地線。將檢修的設備設施的三相短路并接，可以放掉檢修設備的剩余電荷，這也是防止突然來電，保護工作人員安全的唯一可行安全措施。裝、拆接地線必須由兩人進行，若僅有單人值班，則只允許用接地開關接地。
4.8懸掛指示牌和裝設遮擋欄。在工作點四周應安設標示牌和遮欄，有關的操作開關手柄上應懸掛“禁止合閘”標示牌。
4.9電氣操作及維修必須執行下列安全組織措施:
4.9.1工作票制度。在對物業各類電氣設備進行檢修時，應根據工作需要，填寫工作票。工作票的簽發人應為電氣工程主任，且簽發人應對工作票內容、工作必要性、工作執行者的業務程度進行全面的考慮。
4.9.2工作許可制度。在高壓電氣設備上進行檢修工作，須經過許可手續。工作許可人為工程部經理，許可人應對工作票上的有關內容及安全措施進行檢查，并會同工作負責人到現場核對。
4.9.3工作監護制度。完成工作許可手續后，工作負責人(監護人)應向工作者交待工作現場的情況和有關安全措施，并應始終在現場進行監護，及時糾正錯誤或違反安全的操作。監護人一般不得參加工作班工作(全部停電除外)。
4.9.4工作間斷、轉移和終結制度。在電氣設備檢修工作間斷或工作人員暫時撤離現場時，所有安全措施應保持不動，工作票仍由工作負責人執存。間斷后可繼續工作，無需重新通過許可。
4.9.5工作轉移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個地點工作，開工前的安全措施可一次做完，但工作負責人在轉移工作地點時，應向工作人員交待新工作點的有關情況和注意事項。
4.9.6在檢修工作完成后，應清掃現場后撤離。由工作負責人會同運行值班人員共同檢查，并交待檢修項目、發現問題、檢修結果和存在問題，然后在工作票上注明工作終結時間，雙方簽字后方可辦理工作票終結手續。在此之前，任何人不得將檢修設備送電運行(因檢修工作需要試運行者除外)。
瑞安市物業管理實施細則 10
一、上崗前對交接班的檢查
1、上班次遺留問題。
2、本班出勤率。
3、預訂情況及預定的菜單，有關vip客人的情況。
4、營業用品的準備情況。
5、有關貴重物品的移交。
6、上級交辦，關照的特別事宜。
二、對本班營業前的檢查。
1、工作人員到崗情況。
2、當餐準備情況（即營業備料、推薦菜、酒水的配備，調味品準備）。
3、備用餐具、用具準備情況。
4、用餐設備完好程序（照明、電源開關、空調、服務車等）。
5、營業場所的清潔程度。
6、營業家私的的.完好。
7、對管轄區域的整體形象檢查。
三、對本班營業當值的巡視。
1、客流量及其分布。
2、當區員工的工作狀況。
3、當區客人的就餐反應。
4、保證服務的標準化。
5、及時處理客人的投訴和突發事件。
6、服從上級臨時調配。
四、對本班營業后的巡視。
1、營業后的收尾工作。
2、對貴重物品的清點的回收、存放。
3、營業后人員作息狀況及值班安排。
4、檢查電、煤氣、火、水、門鎖等安全措施的執行情況。
5、做好工作記錄，考勤記錄，員工工作評估。
6、當日報表的編制。
瑞安市物業管理實施細則 11
為了加強本小區的物業管理，規范小區停車秩序，保障小區內交通設施正常使用和車輛安全及道路暢通，經公司研究并報市物價管理部門批準，決定從20xx年元月1日起對進入小區的車輛收取場地占用費及停車服務費，具體規定及收費標準如下：
一、公司在住宅小區物業管理范圍內提供場地及停車管理服務，凡進出小區的車輛實行登記制度，并隨卡發放車輛進出時間聯系單，一車一卡，憑卡放行。
二、進入小區的.車輛須服從當班保安人員指揮，駛停入不影響交通和業主正常使用的指定位置，禁止在小區停放3噸以上貨車。
三、收費標準：
1、業主車輛收費標準：月票每輛每月60元，年票每輛每年600元。
2、外來車輛收費標準：月票每輛每月80元，年票每輛每年800元。
3、臨時停車收費標準：累計時間在2小時以內不收費，2小時至12小時收費5元，12小時至24小時收費10元。超過24小時按此標準，每天(連續24小時)收費。
4、自行車停放，原則上不收取費用;摩托車、電動車、三輪車收費標準待小區內建好固定停車棚后另行制定。
5、本收費標準為20xx年度標準。
五、本通知解釋權歸物業管理公司。
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