廣元市物業管理暫行辦法全文

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廣元市物業管理暫行辦法全文

　　《廣元市物業管理暫行辦法》已經市政府常務會議討論通過，二○○六年八月二十九日開始實施。下面是辦法的全文：

　　第一章　總　則

　　第一條　為了規范物業管理活動，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的人居生活、工作環境，根據《物業管理條例》規定，結合本市實際，制定本暫行辦法。

　　第二條　本市行政區域內物業管理及相關活動適用本辦法。

　　第三條　物業管理活動應當遵循業主自決、自律的原則，業主權利相一致的原則和維護公共秩序的原則。實行公開、公平、公正的市場競爭機制;鼓勵物業服務活動向市場化、專業化、規范化方向發展。

　　第四條　廣元市規劃和建設局是本市物業管理的行政主管部門，負責對全市物業管理活動的監督管理。

　　縣(區)房地產行政主管部門是本轄區物業管理的行政部門，負責對轄區內的物業管理活動的監督管理。

　　第二章　業主及業主大會

　　第五條　房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改業主公約，業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會委員并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會工作;

　　(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權、監督權和按其應有比例的收益權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理;

　　(十)請求停止侵犯業主共同利益的行為;

　　(十一)法律、法規規定的其他權利。

　　第六條　業主在物業管理中，履行下列義務：

　　(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度;

　　(三) 執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會做出的決定;

　　(四) 按照規定交納專項維修資金;

　　(五) 按時交納物業服務費;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第七條　物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第八條　一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分辦法由市房地產行政主管部門另行制定。

　　第九條　同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　業主在業主大會會議上的投票權，屬于住宅類物業的，一戶為一票;屬于非住宅物業的，以業主擁有的建筑面積每一百平方米計算為一票，但是，業主公約對投票權有約定的，從其約定。單戶不足一百平方米或者按照業主公約約定不足一個投票權單位面積的，計為一票。

　　第十條　業主委員會由業主大會選舉產生。

　　物業已出售的建筑面積達到百分之五十以上或物業自首次出售之日起已滿二年的，應由建設單位在物業所在地房地產行政主管部門指導下，組織業主召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　第十一條　業主大會履行下列職責：

　　(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;

　　(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;

　　(三)選聘、解聘物業管理企業;

　　(四)決定房屋專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;

　　(五)決定共用部位收益的管理、使用和分配;

　　(六)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(七)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　第十二條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　第十三條　業主大會做出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會做出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

　　業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

　　第十四條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第十五條　召開業主大會會議，應當于會議召開以前15日通知全體業主。

　　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

　　第十六條　業主委員會是業主大會的執行機構。成員人數由業主大會決定，但不得少于五人，應為單數。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生，每屆任期不超過三年，可以連任。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會主任是業主委員會的代表人。

　　第十七條　業主委員會履行下列職責：

　　(一)召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)對業主公約、業主大會議事規則，提出修改意見;

　　(三)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業管理服務合同;

　　(四)擬訂物業共用部位收益的管理、使用和分配方案;

　　(五)擬訂物業維修資金的使用和續籌方案;

　　(六)組織物業共用部位維修、更新、改造的竣工驗收;

　　(七)監督物業管理企業履行物業服務合同情況;按照業主公約或業主大會議事規則的規定，定期向業主大會報告物業管理情況和房屋專項維修資金的使用情況;

　　(八)聽取業主、使用人的意見和建議，協調業主、使用人與業主委員會或物業管理企業的關系;

　　(九)根據業主大會的決定代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟;

　　(十)監督業主公約的實施;

　　(十一)業主大會賦予的其他職責。

　　第十八條　經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議決定，并以書面形式在物業管理區域內公告，并到房地產行政主管部門備案。

　　第十九條　業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(二)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的;

　　(三)因疾病等原因喪失履職能力的;

　　(四)被判有犯罪行為的;

　　(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的;

　　(六)拒不履行業主義務的;

　　(七)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　業主委員會委員資格從終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

　　第二十條　因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在物業所在地房地產行政主管部門和街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

　　第二十一條　業主委員會做出決定，必須經全體委員人數半數以上同意。

　　業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第二十二條　業主委員會每年應至少召開一次會議;經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。

　　第二十三條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的房地產行政主管部門備案，并在物業管理區域內公示。

　　第二十四條　業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業主公約對全體業主具有約束力。

　　第二十五條　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項做出約定。

　　第二十六條　業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規的，物業所在地的房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第二十七條　業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　第三章　物業管理企業

　　第二十八條　物業管理企業應當具有獨立的法人資格，經工商登記注冊，并取得物業管理資質等級證書后，方可從事物業管理服務活動。

　　省市外物業管理企業進入本市行政區域內從事物業管理服務活動的實行備案制度，應當持營業執照、資質證書和有關資料到當地房地產行政主管部門辦理資質登記備案手續。

　　物業管理企業應當按資質等級規定的范圍承攬物業管理業務。

　　從事物業服務活動的人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　第二十九條　物業管理企業享有以下權利：

　　(一)按照國家規定的技術標準和行業規范、物業服務合同進行管理，提供專業化服務;

　　(二)起草物業管理區域共用部分的使用要求、注意事項和物業服務制度，經業主委員會審查同意后適時公告;

　　(三)依照物業服務合同和有關規定收取服務費用;

　　(四)依據法律、法規規定、物業服務合同約定享有的其他權利。

　　第三十條　物業管理企業應履行下列義務：

　　(一)履行合同、提供相應的物業管理服務;

　　(二)接受業主、業主委員會的監督;

　　(三)定期向業主大會、業主委員會報告服務合同履行情況;

　　(四)在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準以及向業主提供專項服務的收費項目和標準;

　　(五)接受有關部門和行業協會的監督管理;

　　(六)協助有關部門制止違法、違規的行為，維護物業管理區域公共秩序;

　　(七)不得擅自改變物業管理區域內共用部位的用途;

　　(八)不得擅自在物業管理區域內從事物業服務以外的經營活動;

　　(九)不得在處理物業管理事務的活動中侵犯業主的合法權益;

　　(十)法律、法規規定的其它義務。

　　第四章　前期物業管理

　　第三十一條　新建物業的建設單位在申請辦理預售之前，應當以招投標方式選聘物業管理企業進行前期物業管理，被選聘的物業管理企業應當向物價管理部門申報前期物業服務收費標準，簽訂前期物業服務合同，合同期限不得超過三年。

　　當第一屆業主委員會與選聘或續聘的物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同自行終止。

　　第三十二條　新建物業的建設單位應當在物業銷售前，依照建設部制訂的業主公約示范文本擬訂業主臨時公約，報物業所在地房地產行政主管部門備案。

　　新入住的業主和使用人應在辦理有關入住手續的同時，簽署業主臨時公約。首次業主大會制定并通過業主公約后，業主臨時公約即行失效。

　　第三十三條　新建物業銷售時，建設單位應將業主臨時公約、前期物業服務合同作為房屋銷售合同的附件。

　　第三十四條　建設單位應當將前期物業服務合同在訂立之日起十五日內，向物業所在地房地產行政主管部門備案并在物業管理區域內公示。

　　第三十五條　建設單位應當與其選聘的前期物業管理企業進行物業管理交接驗收，按本辦法第四十六條向物業管理企業移交物業管理用房和相關資料。

　　第三十六條　新建物業交付使用時，除物業銷售合同、前期物業服務合同另有約定的外，物業管理企業不得向物業買受人收取任何費用。

　　第三十七條　建設單位必須按以下標準提供物業管理用房，在規劃設計條件中予以明確。

　　(一)項目建筑面積低于1萬平方米(含1萬平方米)的小區不少于50平方米;

　　(二)項目建筑面積在1萬平方米以上至4萬平方米(含4萬平方米)的小區按總建筑面積的5‰;

　　(三)項目建筑面積在4萬平方米以上的小區按總建筑面積的4‰。

　　物業管理用房不予出售，其權屬屬于全體業主所有，竣工驗收后即交付使用。

　　第三十八條　建設單位應當按照國家規定和物業銷售合同約定的保修期間、保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第五章　物業管理服務

　　第三十九條　業主大會依法通過公開選聘物業管理企業管理物業。物業管理企業應當與業主委員會和業主簽訂物業服務合同。一個物業管理區域只能由一個物業管理企業實施物業管理。

　　第四十條　物業管理企業可以接受業主委托，提供特約服務，特約服務的內容和費用由當事人自行商定。

　　第四十一條　物業服務合同應當包括下列內容：

　　(一)委托方和受托方的名稱、住所;

　　(二)物業管理區域的范圍和管理項目;

　　(三)物業服務的事項;

　　(四)物業服務的要求和標準;

　　(五)物業服務的費用;

　　(六)物業服務的期限;

　　(七)違約責任;

　　(八)合同終止和解除的約定;

　　(九)當事人雙方約定的其他事項;

　　(十)爭議的處理方式。

　　當事人可以參照使用國家制定的《物業管理服務合同》示范文本訂立合同。

　　第四十二條　物業服務合同中當事人應當約定以下事項：

　　(一)共用部位的維修、養護和管理;

　　(二)共用設施、設備的維修、養護運行和管理;

　　(三)公用綠地、花木的養護與管理;

　　(四)公共環境衛生的維護;

　　(五)交通秩序與車輛停放的管理;

　　(六)公共秩序、小區物業安全的維護;

　　(七)與物業相關的工程圖紙、住戶檔案資料的管理;

　　(八)室內裝飾裝修的管理;

　　(九)其他物業管理事項。

　　第四十三條　物業管理服務合同簽訂前，業主委員會應將物業管理服務合同草案，在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見后，提交業主大會通過。

　　第四十四條　物業管理企業應當在物業服務合同訂立或變更之日起十五日內，向物業所在地房地產行政主管部門備案并在物業管理區域內公示。

　　第四十五條　物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會或建設單位辦理物業驗收手續。

　　第四十六條　實施前期物業管理時，開發建設單位或者公有住房出售單位向物業管理企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養技術資料;單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網、工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(三)房屋質量保修和房屋使用說明文件;

　　(四)物業管理用房的資料;

　　(五)物業管理所必需的其他資料。

　　業主大會決定選聘的物業管理企業實施物業管理時，由業主委員會向物業管理企業移交上述規定的資料及其他相關資料。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業，物業管理企業之間應在合同簽訂之日起10日內辦理交接手續。

　　第四十七條　物業服務合同終止時，物業管理企業除應將第四十六條第一款規定的資料和物業管理用房移交給業主委員會，同時還應移交下列資料：

　　(一)業主檔案資料;

　　(二)公共用房、共用設施設備的明細表，以及大型的維修記錄。

　　第四十八條　物業管理企業應當依照法律、法規規定和物業服務合同的約定，盡職盡責做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業應采取適當措施防止證據消失和損失擴大。

　　第四十九條　物業管理企業可以委托有相應資質的企業或個人完成物業管理區域內的專項服務，但不得將物業服務合同義務的主要部分或全部轉移給第三人，因轉移造成的損失由物業管理企業承擔。

　　第五十條　經業主大會決定，業主委員會可依法或根據合同約定解除物業服務合同。

　　業主委員會解除物業服務合同的，應當及時通知物業管理企業。合同自書面通知送達對方時解除。物業管理企業有異議的可按雙方約定的爭議處理方式或通過司法程序予以解決。

　　第五十一條　房地產行政管理部門應當建立物業管理投訴受理制度。

　　第六章　物業服務收費

　　第五十二條　物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則。物業服務收費標準及收取方式由當事人在物業服務合同中約定。

　　物業管理服務收費，住宅實行政府指導價，非住宅實行市場調節價。

　　第五十三條　物業交付業主使用前或未出售的物業，物業服務費由建設單位全額交納;物業交付業主后，由業主按照物業服務合同約定全額交納。

　　物業服務收費管理辦法由市物價局會同市規劃和建設局另行制定。

　　第五十四條　物業管理企業應當根據國家有關規定，向物價部門申領經營性收費許可證，實行亮證收費。

　　物業服務費由物業管理企業按照物業服務合同的約定向業主收取。業主與使用人約定由使用人交納物業服務費的，從其約定。對物業服務合同未約定的其他收費項目，業主有權拒絕繳納。　　已按照本辦法向業主或者使用人收取物業服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

　　第五十五條　供水、供電、供氣、有線電視等企業應當向最終用戶收費。

　　第七章　物業的使用和維護

　　第五十六條　物業使用中禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌;

　　(二)擅自改變物業自有部位、部分共用部位、全體共用部位既定用途;

　　(三)違章搭建、改建或以其他方式改變物業自用部位和共用部位;

　　(四)損壞物業共用設施、設備及場地，擅自移動共用設施、設備;

　　(五)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品;

　　(六)排放各種污染物、惡臭物、有毒、有害物質或者產生超過規定時間或規定標準的噪聲;

　　(七)未經有關許可設置營業攤點;

　　(八)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

　　(九)業主公約和物業服務合同禁止的其他行為。

　　第五十七條　業主委員會或物業管理企業應當對業主或使用人使用物業的行為進行指導和監督，發現違反法律、法規及本辦法規定的行為，應當及時制止。

　　第五十八條　業主或使用人對自有部位進行裝飾、裝修，應當向物業管理企業申報登記，并應遵守《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定。

　　物業管理企業應當將裝飾、裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝飾、裝修企業。

　　第五十九條　任何單位和個人不得侵占物業管理區域內的共用部位。

　　因物業維護或公共利益需臨時占用，應當事先告知業主委員會、物業管理企業，并在業主委員會或物業管理企業許可的合理期限內恢復原狀;造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第六十條　利用共用部位進行經營性活動的，應當經業主大會同意。

　　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定作用。

　　第六十一條　物業自有部位危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，自有部分所有人應當及時修繕、維護或采取防范措施。經業主委員會或物業管理企業通知后，在合理期限內仍未進行修繕、維護或采取防范措施的，由業主委員會或物業管理企業進行修繕、維護或采取防范措施，其費用由自有部位所有人承擔。

　　物業共用部位危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，業主委員會或物業管理企業應當進行修繕、維護或采取防范措施。

　　第六十二條　物業因第三人原因需要維修的，第三人應當及時維修。第三人未及時維修，給業主造成損失的，應承擔賠償責任。

　　物業管理企業應當通知第三人進行維修，在合理限期內第三人未進行維修的，物業管理企業應當進行維修，其費用由第三人承擔。因第三人拒不承擔責任的，通過協調、仲裁、訴訟等途徑予以解決。

　　第六十三條　供水、供電、供氣等企業，應當承擔物業管理區域內最終用戶計量表前的相關管線和設備設施維修、養護的責任。

　　第六十四條　物業自有部位、共用部位進行維護、更新和改造時，相關業主負有協助的義務。

　　第六十五條　業主應當按照規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、管理、使用辦法另行制定。

　　第八章　法律責任

　　第六十六條　物業管理企業不履行、遲延履行物業服務合同約定的義務或履行不符合約定的，應承擔違約責任。

　　第六十七條　物業管理企業在處理物業管理事務的活動中侵犯業主合法權益的，應承擔相應賠償責任。

　　第六十八條　物業管理企業有下列行為之一的，由房地產行政主管部門根據《物業管理條例》的規定予以處罰。

　　(一)未取得資質證書從事物業服務活動的;

　　(二)擅自改變物業管理用房用途的;

　　(三)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施;

　　(四)擅自將物業服務合同中的全部或主要業務轉移給第三人的;

　　(五)擅自設立收費項目或提高收費標準的;

　　(六)物業服務合同終止或解除后，未依照本辦法第四十七條規定辦理移交的。

　　第六十九條　業主委員會主任、副主任、委員履行職務時違反法律、法規或者業主公約、業主大會議事規則的規定，侵犯業主權益，給業主造成損害的，應當承擔賠償責任。

　　第七十條　業主、使用人違反業主公約和物業服務合同規定的，應承擔相應的民事責任。

　　第七十一條　違反本辦法第五十六條、第五十九條規定情形之一的，業主委員會或物業管理企業應報請物業所在地房地產、規劃、城監、環保、公安等行政執法部門依法處理。

　　第七十二條　建設單位或房屋出售單位有下列行為之一的，由物業所在地房地產行政主管部門按照《物業管理條例》的有關規定予以處罰。

　　(一)未按第三十七條規定提供物業管理用房的;

　　(二)新建物業未依照本辦法第四十六條第一款規定向物業管理企業交接驗收、移交物業資料的;

　　(三)未按本辦法第十條規定要求組織召開首次大會選舉產生業主委員會的;

　　(四)擅自處分屬于業主共用部位共用設施設備的所有權或使用權的，未按設計要求完善共用設施設備的。

　　第七十三條　房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第九章　附　則

　　第七十四條　本辦法自發布之日起施行。

　　附：本辦法所稱物業管理：是指業主通過選聘物業管理企業，由業主或業主委員會和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　本辦法所稱前期物業管理：是指房屋自售出之日起至業主委員會簽訂的《物業管理合同》生效止的物業管理。

　　本辦法所稱物業管理用房：是指為整個物業管理小區配套的、滿足物業管理需要的物業管理企業辦公用房、門衛值班室、監控室、業主委員會用房、物業儲藏用房等配套用房。

　　本辦法所稱共用部位是指由多個產權所有人共同擁有時，其共用的房屋和設施設備。

　　本辦法所稱共用部位是指由多個產權所有人共同擁有時，其主體承重結構部位和共用面積所構成的部位。

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