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文化旅游產業融資方法案例分析
旅游產業的發展，可以簡單概括為以資源利用為前提、市場營銷為支撐、資本投入為杠桿。我國對旅游資源開發的投入，從以政府為主，逐步加大了民間資本和資本市場的力量，并正在向以后者為主導的方向過渡。那么，下面是小編為大家整理的文化旅游產業融資方法案例分析 ，歡迎大家閱讀借鑒。
1旅游資源開發中的融資方式
旅游資源開發，應以一個市場化的企業作為主體，我們可以稱為開發商。開發商可以是國有企業，也可以是股份有限公司或民營企業，但應該是有限責任制的。
開發主體至少應擁有資源的開發經營權(一般為50年)，亦可擁有土地使用權，以及土地上除文物保護單位外的相關建筑物的所有權。
開發商以自有資金投入企業，并擁有以上資產，由此形成了開發主體的資本構成。以此構成為依托，開發商可以從八個方面進行融資。
1、銀行信貸
銀行信貸是開發商主要的融資渠道。對旅游資源開發，可以采用項目信貸的方式借款。項目信貸要求自有資本投入25%以上，可向銀行貸75%。開發商可使用以下資產作為抵押或質押：土地使用權、相關建筑物的所有權、開發經營權、未來門票或其他收費權等等。目前，銀行尚無完善的對旅游資源開發進行貸款的金融工具，但已有企業嘗試開發經營權、未來收費權等質押的辦法，并取得了成功。
商業銀行：質押、抵押
政策銀行：國家開發銀行、農業發展銀行、中國農業銀行、中國銀行
賣方信貸：設備進口
擔保公司
世界銀行貸款
國家間支持性貸款
2、私募資本融資
開發商對自身的資本結構進行重組改制，設立股份有限公司。開發商以股份有限公司的主發起人身份，向社會定向招募投資人入股，共同作為發起人，形成資本融資。
開發商也可以先成立自己絕對控股的有限責任公司或股份有限公司，再向社會定向募股，以增資擴股的方式，引入資本金。
戰略投資人
搭車投資人
資產整合
3、整體項目融資
開發商在開發中，設立為若干個項目，并制作單個項目的商業計劃書，按照投資界規范的要求、準備招商材料。依據招商材料，開發商可以向境內外的社會資金進行招商，其中可以采用BOT等多種模式，也可合成開發、合資開發、轉讓項目開發經營權等。
4、政策支持性融資
充分利用國家鼓勵政策，進行政策支持性的信貸融資，包括：旅游國債項目、扶貧基金支持、生態保護項目、文物保護項目、世界旅游組織規劃支持、國家及省市旅游產業結構調整基金等。
5、商業信用融資
若開發規劃有足夠吸引力，開發商有一定信用，開發中的工程建設，可以通過墊資方式進行。一般情況下，工程墊資可以達到30%–40%，若有相應的墊資融資的財務安排，墊資100%也具有可能性。
商業信用可以表現在很多方面，若開發能與開放游覽同步進行，則可對旅游商品、廣告宣傳、道路建設、景觀建設等多方面進行商業信用融資。
6、海外融資
海外融資方式非常多，包括一般債券、股票、高利風險債券、產業投資基金、信托貸款等等。海外融資目前受到一些政策限制，但仍有很多辦法可以開展。這需要一家海外投資銀行作為承銷商，全面進行安排和設計。
7、信托投資
新的《信托法》出臺以來，信托投資公司已經擁有了很大的運作空間，并創造了一些新的金融工具。其中，以項目和專題方式發行信托投資憑證，引起了各方面的興趣。我們正在策劃發行西部旅游信托憑證，把西部旅游項目打包，通過信托憑證，向社會集資。
8、國內上市融資
由于存在門票收入不能計入上市公司主營業務收入的限制，目前資源開發類旅游企業較難直接上市。但通過將收入轉移到索道等交通工具，以及以賓館、餐飲、紀念品等項目包裝為基礎的企業，仍可走上市的道路，也可以吸引上市公司作為配股、增發項目進行投資。
綜上所述，旅游資源開發中的融資運作，仍處于十分原始的階段。創造金融工具是金融界應努力的方向，但旅游企業及相關旅游管理部門，應該組織多方專家合作，研究如何將旅游資源的價值進行資本化，予以量化評估，從而使資源可以作為資本，發揮其撬動融資的功效。
2古城融資方案——以平遙古城為例
平遙歷史上曾經執中國金融之牛耳，有“匯通天下”之稱，目前卻面臨資金短缺的困境，資金不足已經成為遺產保護與旅游發展中直接面臨的重大瓶頸。如何謀求多元化的融資格局，破解“巧婦難為無米之炊”的尷尬局面，已經成為平遙面臨的首要問題。按照“多渠匯流”的原則，根據旅游業投融資的趨勢和規律，結合平遙的實際和特點，本次規劃提出“九龍治水”的融資綜合解決方案。即：“跑錢”方案、“借錢”方案、“引錢”方案、“融錢”方案、“兌錢”方案、“匯錢”方案、“轉錢”方案、“募錢”方案、“擠錢”方案。
1、爭取國家和省市加大扶持(“跑錢”方案)
抓住中央實施中部崛起戰略，國家高度重視加強世界遺產保護、山西省強力推進產業結構轉型和加快旅游業發展等機遇，積極爭取中央、省市政府的資金扶持。
(1)爭取理由
鑒于以下三個理由，申請上級政府加大扶持：
①世界文化遺產的保護，是中央和省市縣政府共同的責任。世界遺產保護所需投資巨大，平遙縣不能獨立承擔。近年來，上級政府對平遙給予了不斷的支持，但規模比較小，與世界遺產保護的實際需求相比，還遠遠不夠。從1996年至2001年，平遙縣用于文物保護、維修和景點開發的資金共有4450多萬元，其中中央、省市補助的資金只有450多萬元，僅占10.1%，比例明顯偏小。
②平遙目前經濟實力比較薄弱，遺產保護面臨巨大壓力。平遙2000年財政總收入才剛剛上億，盡管縣委縣政府竭盡全力，仍然杯水車薪，沒有能力更多地對遺產保護進行投入。
③對世界遺產的保護，使平遙傳統優勢產業受到很大限制，財政收入因此縮減，據統計，2004年，因調整結構，地方財政收入縮減上千萬元。為了對世界遺產進行保護，煤炭等平遙的傳統產業進行了轉型，導致財政承受很大壓力。
(2)面臨機遇
首先，中央提出全面建設小康社會，構建和諧社會的戰略，重點加大“三農問題”的解決力度，并具體加大了對農村基礎設施的投入，必將推進對平遙旅游配套環境整治的資金投入。其次，國家實施中部崛起戰略，必然會加大對中部發展的投入，旅游業作為中部崛起的先鋒產業，也必然會受到國家的關注和扶持。再次，山西省、晉中市通過煤炭及其相關產業的發展，已經具備了一定的資金積累，并積極進行產業結構的調整，探索生態補償措施，客觀上構成了省市政府加大對平遙旅游業扶持的條件。
(3)投資重點
根據政府投資走向，重點投資于以下難以獲得直接收益的公共領域：
①交通等公共基礎設施及公共事業;
②城鎮市政基礎設施，重點是古城的管線、上下水、城市垃圾及污水處理等建設項目;
③大氣、水源等環境治理項目;
④文物保護，重點投資進行古城墻、鎮國寺和雙林寺的保護和維修;
⑤生態建設工程，構建縣域完整的綠化系統;
⑥人力資源開發，重點是遺產保護和旅游從業人員培訓。
(4)配套措施
為爭取國家、省市政府的投資，需要做好三個方面的配套工作：
①爭取計劃單列，加大上級扶持力度，放寬地方執行權限。鑒于世界遺產保護的特殊性和旅游業發展所面臨的特殊困難，建議山西省將平遙設置為計劃單列縣，在項目申報、轉移支付等方面給予特殊扶持。
②打好政策組合拳，充分利用各種配套優惠政策和各種資金渠道。全面、充分地利用農業、林業、能源、環保、扶貧、中部、文化項目等各項優惠政策，形成政策洼地;全面整合各方面投資渠道，形成規模投資。同時，系統地改善平遙遺產保護與旅游發展的總體環境。
③根據投資走向，做好項目前期工作。積極策劃和籌備一批既符合國家、省市投資重點，又結合平遙特點的項目，抓緊項目建議書和可行性研究報告的編制，特別要關注古城內基礎設施的建設。
2、加強與金融機構的合作(“借錢”方案)
平遙遺產保護和旅游業發展所需資金數額巨大，無法單純依靠政府投入予以解決，需要按照經營城市的思路，充分盤活資產存量，加強與金融機構的合作，強力推進有收益的公共服務設施及環境項目建設。
(1)資金渠道
隨著國內金融業的快速發展，金融機構的資金存量有了較大的增長，商業銀行、政策性銀行的投資能力不斷提升。旅游業作為投資的熱點，越來越受到金融機構的青睞，可以充分利用這一優勢開辟融資渠道。同時，隨著我國利用國際資金能力的提高和投資領域的進一步開放，國際金融機構在華投資規模不斷擴大，為旅游業拓展國際融資渠道創造了條件。
具體資金渠道包括：向商業銀行(如工商銀行、建設銀行)申請抵押;向政策性銀行(如國家開發銀行、農業發展銀行、中國農業銀行、中國銀行及進出口銀行)申請貼息貸款;賣方信貸;通過擔保公司進行融資擔保;申請世界銀行貸款、亞洲開發銀行;申請國家間援助性貸款(如FAO、NNDP等)。
(2)融資方式
對于旅游資源開發，主要可以采用以下方式融資。
①門票質押。以未來門票或連同其他收費權作為質押，向銀行貸款。
②景區開發經營權抵押。景區的開發經營權作為一項資產當作質押進行信貸。
③土地抵押。將國有的土地使用權抵押項目信貸，尤其是由于旅游相關開發引起大幅度增值的景區周邊的土地。
④建筑物抵押。將相關建筑物的所有權作為抵押進行貸款。
景區的抵押或質押項目信貸一般要求自有資本投入25%以上，可向銀行貸75%。開發商使用國有資產作為抵押或質押，銀行或其他金融機構則通過相應金融工具對旅游資源的開發進行貸款，包括比較靈活的小額信貸方式。
實際操作中，如果景區的開發規劃有足夠吸引力，同時開發商具備一定的信用，開發中的工程建設也可通過墊資方式進行。墊資比例一般為30%–40%，如果有相應的墊資融資財務安排，墊資比例甚至可達100%。如項目開發能與開放游覽同步進行，還可對旅游商品開發、廣告宣傳、道路建設、景觀建設等多方面經營內容進行商業信用融資，主要包括：墊資建設、代銷商品、門票抵扣、預售預賣、時權融資等。
(3)投資重點
①有收益的市政基礎設施建設，如煤氣、自來水、污水排放、垃圾處理等。
②可以帶來土地增值和其他相關收益的市政基礎設施，如綠化項目、道路交通等。
③房地產開發、建設和物業管理等土地開發項目，如商業、景區服務等公共服務設施。
④景區的旅游基礎設施建設。
(4)配套措施
為了有效地實現與金融機構合作的融資目標，需要采取以下措施。
①成立資產信貸公司，明確借貸主體，目前可以利用現有的旅游開發公司。
②明確資產產權，剝離劣質資產，分離出可用于借貸的優質項目抵押資產。
③加大前期工作的力度，研究平遙的資產體系及相應的政策扶持措施。
3、加大項目對外招商引資力度(“引錢”方案)
平遙旅游開發項目的商業價值很高，投資回收有較好的保障，招商引資應成為融資的重點之一。
(1)有利條件
①旅游開發項目已經開始成為投資的熱點，大量游資正在向旅游領域匯集。
②平遙具備較大的游客基數，投資項目具有較好的市場支撐。
③平遙的旅游服務體系尚有很大的發展空間，適合商業資金的進入。
④平遙作為世界遺產地，旅游資源開發潛力很大，具有較大投資回報空間。
(2)招商引資方式
景區通過政府招商部門、旅游企業的招商部門、專業招商機構、關聯企業及關聯人、專題招商會、參加招商會、專用招商網站、其它媒體傳播招商等渠道發布招商信息，與開發商取得聯系，根據項目和開發商的情況，確定具體的招商引資方式。
①招募入股融資
開發商以股份有限公司的主發起人的身份，向社會定向招募投資人入股，共同作為發起人，形成資本融資。
②定向募股融資
開發商先成立自己絕對控股的有限責任公司或股份有限公司，再向社會定向募股，以增資擴股的方式，引入資本金。具體方式有：戰略投資人、搭車投資人、資產整合等。
③整體項目融資
開發商在開發中，設立為若干個項目，并制作單個項目的商業計劃書，按照投資規范的要求、準備招商材料，并依據招商材料，向境內外的社會資金進行招商，其中可以采用BOT等多種模式，也可合成開發、合資開發、轉讓項目開發經營權等。
(3)配套措施
①加大投資開放力度，積極推進經營城市。投資項目開放，引進外國資金，制定優惠政策，探索多種合作模式，加強政府的協調職能。
②改善投資環境，樹立親商、富商的理念，轉換政府職能，建立服務性的、誠信的政府。
③搞好項目包裝與招商資料的準備，具體材料包括：項目建議書、商業計劃書、項目可行性研究報告、項目策劃及旅游目的地規劃、具體合作意向、各項優惠政策、基本法律文件等。
4、充分利用資本市場融資(“融錢”方案)
隨著旅游業的發展和資本市場的發育，通過資本市場融資已成為旅游開發可選擇的融資方式之一，迄今為止，中國資本市場上已有旅游上市公司47家，其中景區類旅游上市公司13家。資本市場也應是平遙旅游開發的資金來源之一。
(1)資本市場融資方式
①國內上市融資
②海外融資——海外融資有多種方式，包括一般債券、股票、高利風險債券、產業投資基金、信托貸款等。海外融資目前受到一些政策限制，但具體操作時仍可通過多種方法加以運作。
③信托融資——新《信托法》出臺以來，信托投資公司已經擁有了比較大的運作空間，并創造了一些新的金融工具。其中，以項目和專題方式，發行旅游信托投資憑證，將旅游項目打包，向社會集資的方式，比較適合平遙的實際。
(2)現狀特點
國內上市融資的方式已經受到了各方的廣泛關注，省市縣各級政府都將平遙旅游開發公司的國內上市列入了工作日程，但利用資本市場上其他融資方式的工作尚未啟動。
(3)面臨障礙
①資源開發類旅游企業存在門票收入不能列入公司主營業務收入的限制，影響平遙旅游開發公司直接上市。
②遺產類旅游資源能否轉讓開發經營權，目前存在爭議，操作規則不明。
③當前資本市場不景氣，融資效果受到影響。
(4)配套措施
①優化公司資產結構。從主要依賴門票收入的景區開發經營模式，向賓館、民居旅館、餐飲經營、旅游交通、旅游紀念品產銷等多項業務轉移資本和收入，增強企業的融資能力。
②創新遺產地管理模式。在提高景區管理效率的同時，合法規避遺產保護的紅線。
③積極探索資本市場上新的融資方式。研究和嘗試海外融資和信托融資的可能和效果。
5、創新模式盤活民居資產(“兌錢”方案)
當代人的生活方式和居住觀念正在發生著深刻的變革，旅游與房地產結合，創造各種旅游住所，已經成為景區深度開發的趨勢。
(1)存量資產
平遙古城內，沿街共坐落著3797座具有濃厚地方風格和歷史風貌的傳統民居，地方政府擁有其中超過60%民居的產權。
(2)盤活方式
以“我在古城平遙有個家”為主題，策劃系列拍賣、發售和招租等活動，具體方式如下。
①產權融資——包括：產權酒店、商鋪產權發售、項目公司拆分產權發售等。
②出售部分產權——包括：分時度假等。
③第二駐地——包括：第二居所、企業第二總部(或企業莊園)等。
④租賃融資——包括：設備租賃、資產租賃、土地租賃、房屋租賃等。
⑤民居收藏——包括：文化民居收藏、主題民居收藏等。
(3)配套措施
①成立專門的民居資產管理公司，統一盤活和管理民居資產。
②對現存民居資產進行分類登記，策劃對應的盤活方式。
③改善古城內的居住環境。
④創新居民管理方式，如發行“平遙綠卡”，賦予民居使用者平遙古城的永久居留權，但同時要注意兼顧和保持古城內的傳統居住文化。
⑤選擇中高端人群入住古城內的民居。
6、鼓勵當地群眾投資(“匯錢”方案)
隨著經濟的發展，民間資本的投資能力愈加可觀。景區的旅游開發，比較適合當地民間資本的投入。積極鼓勵平遙及其周邊的群眾投資平遙旅游開發，匯集零散的小額投資，集腋成裘，是一條有效的融資渠道。
(1)基礎條件
①當地居民儲蓄率較高，近年來隨著居民收入的增長，儲蓄額也有了較大的增加，有可能匯集較大數量的民間資本投入景區開發。2003年，平遙人均儲蓄存款達3937元，全縣城鄉儲蓄存款余額達到18.96億元。
②當地居民在文化傳統上有投資經商的習慣。
③平遙旅游服務體系中尚存在大量的就業與創業機會，方便當地群眾將自身的資本與勞動力相結合。
④煤炭等當地傳統產業的積累，使當地民間閑散資本的規模有了比較大的擴張。
⑤現階段國內其他民間投資領域的效益不高，為平遙旅游業降低了融資的機會成本。
(2)投資重點
重點引導當地群眾投資到投入小、見效快、回報穩定、經營方式靈活的領域中。
①旅游餐飲——包括：餐館、酒吧、茶社、咖啡館等
②旅游交通——包括：旅游客運公司、景區內部交通等
③民居旅館——包括：民俗客棧、農家樂等
④旅游商品——包括：旅游紀念品銷售、民間手工藝品制作等
⑤旅游娛樂——包括：民俗表演、曲藝演出、特色娛樂服務等
⑥旅游景點——包括：小型景點的開發等
⑦旅行社——包括：小型的地接社等
⑧其他適宜的旅游配套服務——包括：游客咨詢等
(3)配套措施
①政府要為民間資本開發的旅游項目提供公平的經營環境。尤其在宣傳營銷、利潤分配、支持保障等方面，要與國營開發項目一視同仁。
②采取銀行小額信貸、政府貼息等方式，提供必要的資金扶持。鼓勵當地群眾投資平遙旅游開發。
③開放投資領域，采取政府特許經營的方式，鼓勵投資利潤相對較高的領域。如古城內的景點開發。
④制定優惠政策，向當地群眾投資開發的旅游項目做適當政策性傾斜。如在用水、用電、土地專用、稅收等方面進行優惠。
⑤幫助當地投資平遙旅游業的群眾成立民間團體，進行行業互助，爭取群體利益，開展行業自律。如平遙本地旅游投資者協會。
⑥幫助促成增資擴股、社會募股、合伙經營等開發形式，豐富當地群眾投資平遙旅游業的方式。群眾個人的資金有限，在無力單獨開發旅游項目的條件下，多種形式為其參與投資提供了可能。
⑦加大對當地旅游就業和創業者的培訓力度，提高其從旅游業中獲利的能力。
7、設立遺產保護及旅游發展基金(“募錢”方案)
隨著經濟的發展和社會的進步，公眾對珍貴的文化傳統日益重視，各種類型的人類文化遺產保護基金不斷涌現，國家也出臺了支持性的相關政策。在這一背景下，充分利用世界文化遺產的品牌，設立“遺產保護及旅游發展基金”，成為現實的可能。
(1)資金來源
①通過基金爭取到的銀行貸款、各級政府的資金扶持及個人投資。專項基金是整合各種資源優勢，開拓融資渠道的良好方式之一。
②通過鄉情、文化傳播、遺產保護等聯絡載體募集到的個人和單位的捐贈。基金管理部門要給予捐贈方榮譽或情感上的回報。
③來自本地旅游企業等基金收益方的計提。
(2)投資領域——“遺產保護及旅游發展基金”重點支持以下領域。
①世界遺產及其他文物古跡的保護修繕，及其前期的研究論證與對保護修繕方案的制定。
②旅游項目規劃設計。
③旅游市場的宣傳促銷、旅游產品的開發。
④旅游特色項目的貸款貼息。
⑤設立政府旅游賠償基金，對受到侵害的游客進行賠付。
(3)配套措施
①嚴格貫徹財政部、國家旅游局頒布實行的《旅游發展基金管理暫行辦法》，確保資金的合理使用。規定基金交由平遙縣國資辦負責管理，專戶存儲、專款專用，對資金的使用要注意合理性、效應性和前瞻性。
②建立政府各部門的聯動機制，確保基金的科學運作。基金動用前先由縣旅游局按照年初批準的計劃和項目進展的情況提出資金申請，經上級領導批準后，再由國資辦予以列支。資金投入使用后，縣旅游局實施項目和資金的管理，并對資金的使用效果進行有效反饋與監督，縣審計局年末對年度基金使用情況進行審計，確保基金用到實處，起到實效。
拓展：
文旅項目的產業賦能與融資落地剖析
首先，文旅項目投入大，長短期現金流不平衡現象突出。以文旅小鎮為例，其規劃開發是一個投資回收周期很長的項目，基本遵循“筑巢引鳳”的套路，先大量基建，后開始招商引資。在開發投資早期，動輒幾十、上百億元的基礎設施建設投資必須在兩三年內完成，與此同時，早期企業進駐較少、土地增值較慢，加之減租、免稅等一系列優惠措施，項目只會有少量經營收入，具有明顯的大額現金流缺口，如何彌補未來盈余與現階段投入需求之間的缺口，很多文旅項目沒有提前進行謀劃和平衡。
其次，業態策劃單一導致經營收入不穩定，無法支撐長期融資。許多文旅項目業態單一，單純依靠“旅游”甚至“地產短期變現”，沒有真正的產業收入。文旅是順經濟周期產業，作為中長期項目貸款的償債來源，其經營收入對游客流量和人均消費依賴度過高，僅僅依靠門票收入、旅游餐飲服務區域租金、商業店鋪租金、廣告費、停車費等，經營收入波動性太大，對于整個項目的償債能力評估非常不利，導致項目的長期融資很難實現。
再次，投融資主體結構設計上有缺陷，是項目無法持續經營的重要因素。文旅項目在投資合作過程中，往往是基建部分歸政府投資，商業部分和產業部分歸企業投資。這種投資結構經常會導致政府基建融資不暢，企業自有資金不足，產業部分投資強度不足或運營能力缺失。與此同時，從事旅游的經營主體一般為輕資產型企業，在申請項目長期貸款過程中，資信實力評估很難達到，在沒有統籌考慮投資、建設、運營、管理全產業鏈參與主體的情況下，很難達到真正的落地目標。
以產業融合理念進行業態策劃與定位。以“特色文旅+產業融合”的理念進行產業策劃，是解決文旅項目業態單一的有效路徑，引進實體產業可以為整個項目進行全方位賦能。森山健康小鎮策劃了以仙草石斛種植、加工、銷售一體化為特色，以一、二、三產融合為理念，布局“文旅+康養+農業+工業+研學”等幾個產業的融合模式。其中，仙草石斛產業布局是項目整體開發運營的基石，產業研學是項目引流的特色，文化旅游與康養旅居結合是項目延伸發展的核心。以多元業態反哺文旅，全面提升文旅項目的內涵和服務能力，可為項目的快速發展和可持續經營注入強大生命力。
以爭取長期資金為目標統籌項目“可融資”內容。政策性貸款資金因其期限長、利率低、還款條件優越，成為適配大型文旅融合項目的融資方式之一。在統籌項目融資上，應緊緊圍繞政策性資金投入導向，以“投資自平衡”為前提，遵循“產業為主+基建配套+商業自籌”的思路，精心篩選項目“可融資”內容，以推進項目融資落地。森山健康小鎮重點圍繞仙草石斛及融合延伸產業，策劃了鐵皮石斛博覽園、森山百草園、國學館、中醫藥博物館、銅山禪寺、念恩塔、硅化木地質公園、院士林等項目，特別是突出大健康產業和中醫藥文化體驗來打造文化旅游的特色，打造五養公社（養生、養老、養心、養源、養趣），借助義烏“世界小商品之都”的優越區位，弘揚和傳播獨具特色的中華優秀傳統文化，進一步增強文化自信。
設計多元化經營方式統籌各子項目收入來源。項目的收入來源與整體回報機制設計是關鍵，必須深入分析不同子項目的經營特點，靈活匹配各個子項目的經營模式，并依托項目投資主體的專業能力，綜合統籌自營、合作經營、租賃等多種經營模式，豐富項目經營收入來源，平滑項目的整體現金流。森山健康小鎮依托項目核心投資方森宇集團強大的產業經營實力，以提升項目償債現金流的穩定性為目標，在針對不同子項目的經營模式及回報機制設計上，綜合考慮和平衡來自森宇集團的農業和設施租賃收入、項目自營設施和門票收入、項目合作經營收入、康養相關收入、研學服務收入等，對項目整體收入來源的穩定性進行有效支撐。
統籌項目投資主體結構，提升項目運營水平和融資增信。文旅項目的投資主體選擇，很大程度決定了項目的可持續與融資成功率。其一，扎實的產業投資方是核心：必須有產業投資方加持，方可保障項目自身的穩定經營。其二，地方政府大力支持是前提：良好的營商環境和配套基礎設施的融資支持，既是給予金融機構的信心支持，也是對項目后續經營的最大助力。其三，政企聯合運作是最佳路徑：文旅融合項目公益性和經營性兼具，無論是環境塑造、基礎建設、投資開發、融資運作、產業經營、招商運營、項目管理，都離不開政府與企業的開放合作、通力配合。
每個成功的文旅項目都會有自身獨特的資源稟賦和運作特點。歸結起來，但凡成功的文旅項目，無不在優質產業與特色文旅融合、經營模式與投資主體耦合、融資節奏與資金平衡契合上，擁有可借鑒的“三合”亮點。森山健康小鎮的成功實踐，為文旅融合項目的產業策劃和融資落地提供了現實樣板。自2016年規劃開發以來，森山健康小鎮系統謀劃、綜合統籌，在其4.06平方公里的區域內，以51.8億元投資規模，開啟并完成了“一核、一軸、五片”的布局與建設開發。2019年，小鎮實現全年收入453萬元，前來參觀、學習的達20萬人次，其中接待研學人員15萬人次。小鎮在整個建設、運營中將帶動周邊就業8000余人。同時，小鎮在助力鄉村振興和弘揚中醫藥文化上多有建樹，已獲得國家“第二批國家農村產業融合發展示范園”“全國林業科普示范基地”“農業農村部創意農業重點實驗室”“浙江省優秀院士專家工作站”“省級農業科技園區創建名單”等榮譽，并陸續成功申報義烏市、金華市和浙江省級“中小學生研學實踐教育營地”。
受新冠疫情影響，“新基建”潮流和中醫藥產業發展潛力大、前景被看好，同時也為大型文旅項目注入了新的內涵和生命力。“文旅+康養+農業+研學”的深度融合，以產業鏈延伸提升項目抗風險能力，將成為文旅項目產業賦能和融資落地的重要路徑。
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