2017土地代理人考試單選題練習
1.甲向乙借款10萬元、向丙借款5萬元，并以其土地使用權作為抵押，同時辦理了抵押登記。隨后，甲又將該土地使用權抵押給丁，但未辦理抵押登記。下列說法正確的是( )。
A.丁優(yōu)先于丙受償
B.丙優(yōu)先于丁受償
C.丁優(yōu)先于乙受償
D.丙優(yōu)先于乙受償
【答案】B
【解析】根據(jù)《物權法》第一百九十九條的規(guī)定，抵押物上存在兩個以上抵押權的，按照以下順序清償：①抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;②抵押權已登記的先于未登記的受償;③抵押權未登記的，按照債權比例清償。
2.。《物權法》規(guī)定，在沒有約定債權確定期間或者約定不明確時，土地抵押權人或者土地抵押人自最高額土地抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權的，最高額抵押權所擔保的債權確定。這里的兩年是( )。
A.訴訟時效
B.除斥期間
C.取得時效
D.可變期間
【答案】B
【解析】物權法規(guī)定的“二年”是一個固定期間(即除斥期間)，不存在中止、中斷的問題，其起算點是最高額土地抵押權設立之日。
3.有關建設用地使用權的抵押，下列表述不正確的是( )。
A.建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物屬于抵押財產
B.建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分
C.對于建設用地使用權上新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償
D.處分新增建筑物所得的價款歸建筑物所有人所有
【答案】A
【解析】根據(jù)《物權法》第二百條的規(guī)定，建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物并不屬于抵押財產。抵押權人對其處分所得的價款，無權優(yōu)先受償。
4.對于最高額土地抵押權設立之前已經存在的債權，( )。
A.自動轉入最高額土地抵押擔保范圍
B.不得轉入最高額土地抵押擔保范圍
C.經過當事人同意可以轉入最高額土地抵押擔保范圍
D.在法律規(guī)定的特定范圍內可以轉入最高額土地抵押擔保范圍
【答案】C
【解析】根據(jù)《物權法》第二百零三條第二款的規(guī)定，最高額土地抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額土地抵押擔保的債權范圍。
5.主債權轉讓時，關于最高額土地抵押權的轉讓，下列說法錯誤的是( )。
A.隨之轉讓
B.最高額土地抵押所擔保的主債權確定后，最高額土地抵押權一并轉讓
C.最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權一般不得轉讓
D.當事人約定在最高額土地抵押擔保的債權確定前，最高額土地抵押權隨部分債權的轉讓而轉讓的，最高額土地抵押權一并轉讓
【答案】A
【解析】關于最高額土地抵押權是否隨其所擔保的主債權的轉讓而轉讓的問題，應當區(qū)別對待：①最高額土地抵押所擔保的主債權確定后，主債權轉讓的最高額土地抵押權一并轉讓;②最高額土地抵押擔保的主債權確定前，部分債權轉讓的，最高額土地抵押權并不隨之轉讓，除非當事人另有約定。
6.最高額土地抵押是為( )發(fā)生的債權提供擔保。
A.將來
B.現(xiàn)在
C.過去
D.過去和現(xiàn)在
【答案】A
【解析】最高額土地抵押權設定時，不以主債權的存在為前提，是典型的擔保將來債權的抵押權。這里的“將來債權”，是指設定土地抵押時尚未發(fā)生，在抵押期間將要發(fā)生的債權。
7.最高額土地抵押擔保的債權確定前，土地抵押權人與土地抵押人通過協(xié)議變更最高額土地抵押的有關內容對其他土地抵押權人產生不利影響的，該變更( )。
A.無效
B.有效
C.效力待定
D.可撤銷
【答案】A
【解析】根據(jù)《物權法》第二百零五條的規(guī)定，最高額土地抵押擔保的債權確定前，土地抵押權人與土地抵押人可以通過協(xié)議變更最高額土地抵押的有關內容。但土地抵押權人與土地抵押人的變更對其他土地抵押人產生不利影響的，該變更無效。
8.土地抵押權人行使最高額土地抵押權的，應當在( )內行使。
A.主債權訴訟時效期間
B.主債權屆滿之日起6個月
C.抵押權行使期間屆滿之日起12個月
D.抵押權人知道或者應當知道抵押權實現(xiàn)事由之日起二年內
【答案】A
【解析】根據(jù)《物權法》第二百零二條的規(guī)定，土地抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使土地抵押權，未行使的，人民法院不予保護。也就是說，最高額土地抵押權的存續(xù)期間與主債權的訴訟時效一致。
9.甲與乙約定，在甲的土地上設立了最高額抵押權，但是二人對于債權的確定期間沒有約定。根據(jù)規(guī)定，乙可以在( )期問請求確定債權。
A.自最高額土地抵押權設立之日起滿一年后
B.自最高額土地抵押權設立之日起滿兩年后
c.自抵押權行使期間屆滿之日起滿一年后
D.自抵押權行使期間屆滿之日起滿兩年后
【答案】B
【解析】《物權法》第二百零六條第二項規(guī)定，沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權。
10.關于最高額土地抵押的限額土地抵押特征，說法不正確的是( )。
A.無論將來實際發(fā)生的債權如何增減變動，土地抵押權人只能在最高債權額范圍內對抵押土地享有優(yōu)先受償權
B.實際發(fā)生的債權超過最高限額的，以土地抵押權設定時約定的最高債權額為限優(yōu)先受償
C.實際發(fā)生的債權不及最高限額的，以實際發(fā)生的債權額為限優(yōu)先受償
D.實際發(fā)生的債權超過最高限額的，以實際發(fā)生的債權額為限優(yōu)先受償
【答案】D
【解析】對最高額土地抵押來講，土地抵押權人只能在最高債權額范圍內對抵押土地享有優(yōu)先受償權，即使實際發(fā)生的債權超過最高限額的，也以約定的最高額為限優(yōu)先受償
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