- 相關(guān)推薦
如何改進房地產(chǎn)企業(yè)稅務稽查方法
隨著城市日新月異的變化，房地產(chǎn)投資成為經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。而房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，為稅收增長提供了充足的稅源，已經(jīng)成為國家和地方財政收入的重要來源。馬克思曾經(jīng)說過“稅收是國家的命脈，是政府的奶娘。”但是稅收對任何納稅人而言都是一種負擔，任何企業(yè)追求稅后利潤最大化和稅負最小化都是一種理性行為，只要存在稅收，納稅人就存在偷逃稅的主觀動機，這給稅務稽查帶來了新的挑戰(zhàn)。下面是yjbys小編為大家?guī)淼娜绾胃倪M房地產(chǎn)企業(yè)稅務稽查方法的知識，歡迎閱讀。
一、我市房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅手段及對應的稽查方法
我市房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅手段有很多，下面以一個案例來闡述其主要手段及稅務機關(guān)采取的稽查方法。
案例：JS房地產(chǎn)開發(fā)公司偷稅案
納稅人基本情況：JS房地產(chǎn)開發(fā)公司為我市的一家私營企業(yè)，成立于2003年3月份，現(xiàn)有職工43人，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。2011年，該企業(yè)申報銷售收入2047萬元，銷售成本1605萬元，應納稅所得額為210萬元，入庫應納所得稅額69萬元。2011年1月至2011年12月所得稅申報數(shù)與賬面記載一致。
企業(yè)的偷逃稅手段及稅務機關(guān)采取的稽查方法：
(一)出售車庫等款項不記收入
采取審閱法，指對稽查對象有關(guān)書面資料的內(nèi)容進行詳細審查、研究，發(fā)現(xiàn)疑點線索，取得稽查證據(jù)的一種檢查方法。稽查人員通過審查竣工驗收證明及房產(chǎn)證，發(fā)現(xiàn)該公司所開發(fā)的甲工程項目已經(jīng)竣工驗收并取得了市房產(chǎn)管理局于2010年9月5日頒發(fā)的該工程項目房權(quán)證，通過對上述房權(quán)證所列項目的逐一登記審核并匯集，發(fā)現(xiàn)該工程3號樓車庫面積194.81平方米，5號樓車庫面積194.81平方米，6號樓車庫面積179.71平方米，8號樓車庫面積179.71平方米，10號樓車庫面積207.26平方米，1號樓門市面積243.27平方米，2號樓門市面積254.29平方米;通過審核從銷售部門調(diào)取的樓盤銷控表發(fā)現(xiàn)大部分車庫及商鋪已作售出標記，后又經(jīng)進一步查對該單位所提供商品房買賣合同發(fā)現(xiàn)已出售車庫21個，累加面積共433.57平方米，金額65萬元;銷售商鋪7個，累加面積共173.89平方米，金額49萬元;以上金額共計114萬元，且合同載明款已付清。但是通過賬務檢查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)未將上述款項計入預收賬款賬戶，賬面也未反映該部分產(chǎn)品銷售收入，根據(jù)取得的證據(jù)資料，該企業(yè)會計承認了該部分車庫及商鋪已收取款項，但未入賬也未申報納稅的事實。經(jīng)計算，查補該公司營業(yè)稅9.7萬元，城市維護建設稅0.6萬元，教育費附加0.37萬元，企業(yè)所得稅28.5萬元，土地增值稅9萬元。
(二)未按期結(jié)轉(zhuǎn)實際收入
采取核對法，指對書面資料的相關(guān)記錄，或是對書面資料的記錄和實物進行相互核對，以驗證其是否相符的一種檢查方法。稽查人員通過檢查企業(yè)預收賬款等賬戶，一是發(fā)現(xiàn)至2011年12月31日賬面預收賬款余額1035萬元，經(jīng)測算該預收賬款余額占企業(yè)申報年銷售收入比例高達50.55%;二是預收賬款賬戶未進行明細登記。經(jīng)分析存有利用該賬戶隱匿收入之嫌，稅務稽查人員首先根據(jù)預收賬款賬戶的賬面記錄按所對應的原始憑證詳細內(nèi)容一一進行登記，將所收取的款項按樓盤樓號進行明細登記并匯集排序;其次將企業(yè)所提供的房權(quán)證中所列樓盤樓號進行了明細登記并匯集排序，將二者進行比對。通過審核比對發(fā)現(xiàn)取得房屋所有權(quán)證部分的預售收入為628萬元，已按15%比例預提企業(yè)所得稅，上述取得房屋所有權(quán)證部分的預售收入628萬元至2011年底仍未按規(guī)定確認為實際收入申報納稅，造成少繳企業(yè)所得稅24萬元。
(三)以商品房抵頂工程款不記收入
采取詳查法，指對稽查對象在檢查期內(nèi)的所有經(jīng)濟活動、涉及經(jīng)濟業(yè)務和財務管理部門及其經(jīng)濟信息資料，采取嚴密的審查程序，進行詳細地審核檢查。稽查人員通過審核從銷售部門調(diào)取的樓盤銷控表及交房(鑰匙)記錄，發(fā)現(xiàn)部分商品房已在樓盤銷控表上作售出標記，但通過檢查賬務未發(fā)現(xiàn)賬面記有與之對應的預收賬款，賬面也未反映該部分銷售收入，也未結(jié)轉(zhuǎn)相應的銷售成本， 通過深入調(diào)查了解，得知該部分商品房屬兌換、抵頂產(chǎn)品，經(jīng)進一步審核企業(yè)所提供的各項合同，發(fā)現(xiàn)企業(yè)與部分建設單位及供應商所簽“抵頂、兌換合同”中，標明“經(jīng)雙方協(xié)商用商品房抵頂工程款或材料等款項”，經(jīng)詢問及詳細核查，對方已按合同規(guī)定為開發(fā)企業(yè)進行了工程施工或供應了貨物，但開發(fā)企業(yè)未將該部分兌換產(chǎn)品作銷售收入記賬，也未申報納稅，該企業(yè)采取此手段少計收入738萬元。經(jīng)計算，結(jié)轉(zhuǎn)配比的成本費用后，查補該公司營業(yè)稅36.9萬元，城市維護建設稅2.58萬元，教育費附加1.1萬元，企業(yè)所得稅19萬元，土地增值稅15萬元。
(四)利用成本費用賬戶調(diào)整當期利潤
采取重點抽查法，指根據(jù)事先掌握的納稅人的情況，有目的地選擇一部分會計資料進行重點檢查。稽查人員為確保企業(yè)計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用是真實發(fā)生的，稅務機關(guān)有針對性地審核了企業(yè)所提供的帳薄憑證等資料，其中重點審查了企業(yè)“預提費用”、“產(chǎn)品開發(fā)成本”及“銷售成本賬戶”等賬戶，發(fā)現(xiàn)企業(yè)“預提費用”賬戶列2011年預提某小區(qū)暖氣增容管道費75萬元，計入開發(fā)產(chǎn)品成本， 經(jīng)進一步審核相關(guān)的賬薄及原始憑證發(fā)現(xiàn)該部分開發(fā)成本2011年已結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本為24萬元。該企業(yè)通過“預提費用”賬戶調(diào)整當期利潤，少計應納稅所得額24萬元，少繳企業(yè)所得稅6萬元。
二、健全檢查機制，改進稽查方法
上述案例中詳盡的反映出房地產(chǎn)企業(yè)常用的偷逃稅手段和稅務機關(guān)采取的稽查方法。但是，可以看出，這些稽查方法運用的成效如何，明顯受到稽查人員的知識水平和工作經(jīng)驗的限制。目前，如何通過稅務稽查，減少偷稅逃稅行為的發(fā)生，是擺在稅務機關(guān)眼前的一個難題。筆者認為：稅務稽查部門可以通過建立一套規(guī)范的檢查機制，改進稽查方法，加大稽查力度。
一是查前健全稅收指標預警機制，保障稽查選案準確。稅務管理局與稽查局建立健全管查聯(lián)動機制，管理局要健全稅收分析機制，按照采集的重點稅源戶信息分析比對，對轄區(qū)監(jiān)控的重點稅源企業(yè)開展稅源調(diào)研工作，及時了解掌握重點稅源情況，依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況的歷史數(shù)據(jù)，建立稅收指標預警機制，及時向稽查局輸送案源。稽查局通過分析房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔率、成本利潤率、企業(yè)所得稅負擔率等指標，分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況的真實性、準確性，并作出綜合評定，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的偷漏稅行為，實現(xiàn)稅收的及時、準確預警，保障稽查選案準確。
二是查中健全房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)檢查機制。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點，利用交叉稽查等方式，廣泛采用實地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段，及時掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財務核算以及納稅情況等方面存在的問題，這樣可以形成一套全系統(tǒng)范圍的聯(lián)查配合機制。在日常檢查中，以企業(yè)的財務賬簿為依據(jù)，沿交易鏈條逆向檢查，辨別交易的真實性和價格的公允性，尤其是對于關(guān)聯(lián)交易更應該高度警惕。不應單純依照檢查計劃或者管理上的隸屬關(guān)系，只對單戶企業(yè)的問題進行檢查，而應將涉嫌的關(guān)聯(lián)企業(yè)也列入檢查范圍。對于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認時間、確認條件、成本項目的構(gòu)成重點檢查，結(jié)合同一行業(yè)的平均情況，考慮收入與成本的配比原則，杜絕虛減收入、虛增成本的現(xiàn)象。
三是查后健全房地產(chǎn)企業(yè)違法行為處罰機制。
根據(jù)心理學家華生所創(chuàng)立的老行為主義激勵論，通常，處罰的形式和力度與逃稅的誘發(fā)力呈負相關(guān)關(guān)系。處罰的形式越單一，力度越小，對偷逃稅者來說誘發(fā)力越大。2010年烏魯木齊市地方稅務局稽查局對10家房地產(chǎn)企業(yè)進行了專項檢查，共查補稅款1746萬元，但是罰款只有120萬元，罰款占補稅數(shù)比率只有6.9%，這降低了稅務機關(guān)的執(zhí)法約束力。筆者認為針對房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅違法行為，應該加大處罰力度，嚴格依照《稅收征管法》的規(guī)定，對欠稅不繳的房地產(chǎn)企業(yè)依法采取強制措施，確保國家稅款及時足額入庫;對大案、要案，嚴格按照法律程序移送司法機關(guān)，依法追究其法律責任;對查處的典型偷稅案件，及時通過新聞媒體予以曝光。
總之，隨著房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅手段的不斷翻新，給稅務稽查工作帶來了新的壓力和挑戰(zhàn)，只有正確分析經(jīng)濟形勢，與時俱進，不斷改進稽查方法，創(chuàng)新工作機制，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)稽查效率和水平，取得稅收工作突破性進展。
【如何改進房地產(chǎn)企業(yè)稅務稽查方法】相關(guān)文章：
如何改進時間管理方法09-05
稅務稽查如何查處藥企賬外賬及兩套賬08-07
績效改進方法探討10-08
稅法知識之稅務稽查的異常指標06-01
如何改進采購績效08-07
稅務稽查11項異常指標解釋201708-30
稅務籌劃的基本方法07-17
如何注銷稅務登記09-22
解答SAT改進句子題的方法08-05