佛山農村宅基地最新政策

時間：2022-03-23 14:32:45 社保政策資訊我要投稿

佛山農村宅基地最新政策

　　農村宅基地是為了滿足農村居民的住房要求，但農村村民一戶只能擁有一處宅基地，并需要經過申請。通過申請之后才可以作為宅基地使用。那么佛山農村宅基地最新政策是怎樣的呢?今天我們就一起來了解一下吧!

　　佛山市順德區關于進一步規范農村宅基地管理的通知

區有關單位、各鎮人民政府、街道辦事處：

　　為進一步規范我區宅基地管理工作，維護宅基地使用人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權法》、《不動產登記暫行條例》、《關于進一步完善農村宅基地管理制度切實維護農民權益的通知》(國土資發〔2010〕28 號)以及上級政策法規等規范性文件的規定，結合我區的實際，現就進一步規范我區農村宅基地管理的有關事項通知如下：

　　一、嚴格“一戶一宅”審查。農村村民一戶只能擁有一處宅基地(含“村改居”范圍內原村集體經濟組成員個人住宅用地)，新審批的宅基地面積不得超過80 平方米。

　　二、農村村民將原有住房轉讓、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不予批準。

　　三、嚴格執行《關于調整農村集體土地管理制度的實施細則》(順府辦發〔2001〕85 號，下稱“85 號文”)的規定，未納入固化名單或戶口不在本村(居)的村(居)民，不得申請使用宅基地。

　　四、各鎮(街)在審批宅基地前要對固化名單依據戶籍管理部門或村(居)留存的能反映固化政策實施時戶內全部家庭成員信息的戶籍資料進行實質性審查，對原固化名單有遺漏或不符合固化條件的，予以補充或剔除，并按規定進行公示、審核和備案。

　　五、嚴格宅基地的轉讓。未建成房屋或未取得房屋所有權證書的宅基地不得轉讓;已取得房屋所有權的集體性質宅基地，除因繼承、本村范圍的宅基地上房屋換產和人民法院生效法律文書導致的宅基地使用權轉移外，其余涉及宅基地使用權轉移的受讓方(買方或受贈人)必須同時滿足以下條件：

　　(一)本村村民;

　　(二)年滿18 周歲;

　　(三)符合分戶條件，本人名下無宅基地或未分配過宅基地，且戶內無多余宅基地。

　　六、規范宅基地的審批和分配。本集體經濟組織或村(居)委會必須按照批準的村民固化規劃分配和使用宅基地。涉及農用地轉用的，需提供按照有關規定表決通過的農村宅基地分配方案和擬安排的固化人員名單。

　　七、符合條件的農村村(居)民申請使用宅基地的，應報經本集體經濟組織或村(居)委會同意，并在村(居)委會、本集體經濟組織或村民小組(經濟上獨立核算)張榜公示15 日。公示期滿無異議或異議不成立的，報經各鎮(街)審核后，按法定程序批準。經依法批準的宅基地，村(居)委會、農村集體經濟組織或村民小組應在30 日內將審批結果張榜公布。

　　八、嚴禁集體經濟組織或村(居)委會將土地分配給不符合固化宅基地政策的村(居)民。

　　九、開展宅基地使用權確權頒證工作。新審批的宅基地不再核發《建設用地批準書》，改為頒發《不動產權證書》，直接確定宅基地使用權。

　　十、宅基地申請人在申請使用宅基地時需同時申請宅基地使用權的初始登記，宅基地經依法批準后，按不動產登記程序核發《不動產權證書》;房屋建成驗收后按規定辦理房屋所有權登記。

　　十一、對已持有的《建設用地批準書》、《個人建房使用土地申請表》及配套《用地許可證》(以下統稱“用地批準文件”)，按下列方式處理：

　　(一)用地批準文件未超出有效期或雖超出有效期但已辦理《建設工程規劃許可證》的，宅基地使用人可按規定程序完善規劃報建、竣工驗收等手續后，依法申請土地和房屋的不動產權登記。

　　(二)用地批準文件已超出有效期且未辦理《建設工程規劃許可證》的，需按本文第十條規定申請不動產權初始登記，憑《不動產權證書》辦理相關手續。

　　十二、經依法登記的宅基地使用權受法律保護。宅基地使用權人依法取得宅基地使用權后，應在兩年內動工建設，逾期未建設的，土地所在的集體經濟組織或村(居)委會可按法定程序申請收回宅基地使用權;未經依法批準收回的，不得注銷宅基地使用權登記、不得侵害權利人使用宅基地的合法權利。宅基地使用權登記時應在《不動產權證書》的“權利其他狀況”欄中注明：自發證之日起兩年內未動工建設的，集體經濟組織或村(居)委會可按法定程序申請收回宅基地使用權。

　　十三、規范宅基地的用地調整管理。已批準的宅基地固化規劃小區內的宅基地不得再申請擴建、界線局部調整以及合宗建設。村民為改善居住條件，對原舊村莊范圍內的舊房屋進行改建的，在合理利用土地的前提下，可以申請相鄰不同宅基地之間合宗建設或宅基地用地界線局部調整，但合宗后的用地面積不得超過80 平方米，用地界線局部調整后的宗地面積不得大于原批準用地面積。

　　十四、同時滿足下列條件的，可以申請原址擴建或在本村(社區)范圍內另行申請宅基地重建：

　　(一)申請人在本村(社區)范圍內只有一處宅基地的;

　　(二)農村村民原批準使用的宅基地面積不足80 平方米，或按規劃退縮后宗地面積不足80 平方米的，或原批準使用的宅基地由于受規劃、水利控制等原因無法原址改建的;

　　(三)集體經濟組織或村(居)委會能提供宅基地。

　　十五、申請擴建和異地重建的，應按本辦法第七條規定執行，且擴建或異地重建后的面積不得超過80 平方米。新建住宅后申請人應拆除原宅基地地上房屋并將宅基地退還集體。集體經濟組織和申請人要采取簽訂合同的形式約定原地上房屋的拆除期限和宅基地退還期限等內容，確保按期將宅基地使用權退還集體并注銷原批準宅基地及其地上房屋的相關權利證書。原宅基地及其地上房屋的相關權利未注銷的，新建住宅不予核發不動產權證書。

　　十六、各鎮(街道)辦理宅基地界線局部調整、擴建和異地重建涉及新占土地的，必須在確保符合城鄉規劃、不占用公共通道、不影響房屋四鄰權益的前提下，經過宅基地所在集體經濟組織同意，并組織公示無異議后才能受理。對異地改建和重建的，集體經濟組織及村(居)委會有督促申請人按合同約定退還宅基地的權利和義務;鎮(街道)國土資源部門需建立宅基地退出臺賬，并于每年12 月審查宅基地退出的執行情況。

　　十七、對2007 年12 月31 日前已建成的未批先建宅基地，如宅基地使用人符合我區固化宅基地分配政策、納入固化宅基地名單且未分配過宅基地的，按違法用地面積每平方米10 元的標準進行處罰后，予以完善宅基地使用手續。上述未批先建土地面積超出80 平方米標準的，應對超標部分宅基地地上房屋實施拆除，確因拆除后影響整宗房屋結構安全的，對超過部分在宗地圖中以陰影標示，并注明超標宅基地面積。申請宅基地審批及土地登記時，需由申請人在申請中聲明“本人聲明：超標的××平方米宅基地不申請審批和不動產登記，待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時退還集體，并放棄超標部分主張土地相關補償的權利”。申請中聲明內容應當注明在登記備注欄中。

　　十八、加強宅基地的監督和管理。集體經濟組織或村(居)委會擅自將宅基地出售給不符合我區固化政策的村(居)民的，或農村村(居)民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準的、或拒不履行宅基地退出義務的，按《土地管理法》第七十七條、第七十八條、第八十一條和第八十三條等的規定處理。

　　十九、自通知發文之日起，廢止原佛山市國土資源局順德分局發出的《關于村民閑置宅基地處理辦法的通知》(佛國土資順〔2008〕61 號)。

　　二十、本通知自發文之日起實施。通知發文前我區有關規定與本通知有沖突的，以本通知為準。原大良街道轄區范圍按原批準備案的宅基地固化方案實施。

　　佛山市順德區國土城建和水利局

　　20xx年4月22日

　　延伸閱讀：佛山順德區：新審批宅基地面積不超80平方米

　　順德區進一步規范農村宅基地管理

　　南海將“暫停新增宅基地審批”的消息經廣州日報佛山新聞報道后引起關注。記者昨日了解到，順德區同樣于近期發文要求將進一步規范農村宅基地管理。根據順德區政府官網公開的最新文件，順德將嚴格“一戶一宅”的審查，農村村民一戶只能擁有一處宅基地(含“村改居”范圍內原村集體經濟組成員個人住宅用地)，新審批的宅基地面積不得超過80 平方米。農村村民將原有住房轉讓、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，將不予批準。

　　無所有權證書不得轉讓

　　順德區要求，未納入固化名單或戶口不在本村(居)的村(居)民，不得申請使用宅基地。未建成房屋或未取得房屋所有權證書的宅基地不得轉讓;已取得房屋所有權的集體性質宅基地，除因繼承、本村范圍的宅基地上房屋換產和人民法院生效法律文書導致的宅基地使用權轉移外，其余涉及宅基地使用權轉移的受讓方(買方或受贈人)必須同時滿足以下條件：(一)本村村民;(二)年滿18 周歲;(三)符合分戶條件，本人名下無宅基地或未分配過宅基地，且戶內無多余宅基地。

　　新宅基地頒發《不動產權證書》

　　順德還將開展宅基地使用權確權頒證工作。新審批的宅基地將不再核發《建設用地批準書》，改為頒發《不動產權證書》，直接確定宅基地使用權。宅基地申請人在申請使用宅基地時，需同時申請宅基地使用權的初始登記，宅基地經依法批準后，按不動產登記程序核發《不動產權證書》;房屋建成驗收后按規定辦理房屋所有權登記。

　　已持有用地批準文件的，如未超出有效期或雖超出有效期但已辦理《建設工程規劃許可證》的，宅基地使用人可按規定程序完善規劃報建、竣工驗收等手續后，依法申請土地和房屋的不動產權登記。用地批準文件已超出有效期且未辦理《建設工程規劃許可證》的，需申請不動產權初始登記，憑《不動產權證書》辦理相關手續。

　　新建住宅后原宅基地退還集體

　　已批準的宅基地固化規劃小區內的宅基地，不得再申請擴建、界線局部調整以及合宗建設。村民為改善居住條件，對原舊村莊范圍內的舊房屋進行改建的，在合理利用土地的前提下，可以申請相鄰不同宅基地之間合宗建設或宅基地用地界線局部調整，但合宗后的用地面積不得超過80 平方米，用地界線局部調整后的宗地面積不得大于原批準用地面積。

　　申請擴建和異地重建的，新建住宅后申請人需拆除原宅基地地上房屋，并將宅基地退還集體。

　　農村宅基地能不能繼承

　　根據我國法律規定，農村宅基地是不可以作為遺產繼承的。

　　所謂的.宅基地繼承實際上一般是指宅基地使用權的繼承。我國《繼承法》第三條規定：“遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產。”可是農村宅基地的使用權不是一般的“財產”，而是“特殊的財產”。

　　首先因為宅基地使用權具有很強的人身依附性，它必須因具有農村集體經濟組織成員資格而取得，因集體經濟組織成員資格的失去而失去，不產生在不同農民個體之間的流轉，即不可以繼承。

　　第二，我國農村宅基地使用權主要是為了保障每戶農民的居住需求，具有社會保障功能，如果允許繼承，將導致宅基地無限擴大，違背了土地管理法關于村民一戶只能擁有一處宅基地的有關規定。

　　據此，農村宅基地不能算作遺產，故不可以繼承。但是，存在特殊情況，根據“地隨房走”的原則，繼承人對宅基地上所造房屋的繼承將會導致其對宅基地的繼承。

　　農村宅基地補償規章制度

　　一、農村宅基地動遷如何補償

　　(一)土地法修正草案明確單獨補償農村村民住宅

　　草案規定，征收農民集體所有土地補償安置的具體辦法，由國務院制定。

　　依照國務院制定的具體辦法，省、自治區、直轄市可以規定補償安置的具體標準。

　　現行第四十七條規定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償;

　　征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費;

　　土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。

　　上述三條規定在修正案草案中均作出修改。

　　(二)征地補償內容增加了對宅基地的補償和社會保障補償

　　修正案草案規定，征地補償包括土地補償，被征地農民的安置補助與社會保障費用，農民村民住宅補償，以及其他地上附著物補償和青苗補償。

　　(三)住房保障方面

　　將對城市規劃區內的被征地農民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補償;

　　城市規劃區外則安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本給予補償。

　　二、農村的宅基地和房屋拆遷怎么補償

　　(一)農村的宅基地和房屋拆遷是分開補償

　　分開補償，是指土地補償和地上附著物補償的分離。

　　農村宅基地產權歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。

　　在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。

　　一是宅基地補償，二是房屋補償。

　　由于宅基地的產權屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。

　　而房屋的產權屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。

　　村民的宅基地被征收后，

　　如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。

　　(二)宅基地及房屋補償方式

　　土地補償的標的是土地使用權，一般分為2種形式：一是置換補償，二是貨幣補償。

　　置換補償就是在規劃的安置區域按不同地價折換成多少平方米對你進行安置。

　　貨幣補償就是根據相關補償標準，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你。

　　還有就是房屋及地上附著物的補償，這個補償的標的是物產所有權，包含了你所有的房屋、構筑物、相關設施、樹木蔬果等等，

　　具體的標準由政府制定，下級政府所制定的標準必須高于上級政府制定的安置標準，在補償標準實施方案上應該是一欄一欄非常細非常清楚的，

　　具體的內容可以向征地方要來看看。

　　這項補償一般就只有一種補償方式了，就是貨幣補償。

　　(三)征用耕地的補償費用

　　現行的土地管理法第四十七條規定征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。

　　征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及青苗和附著物補償費。

　　土地補償費用：

　　1、征用耕地、蔬菜地，根據國家規定的價格政策，按該土地征用前三年平均年產值(下同)的六倍計算;

　　2、征用魚塘、藕塘、養殖場、果園、竹園、林地等土地，按該土地年產值的五倍計算;

　　3、征用柴山、灘地、水塘、葦塘和其他有收益的非耕地，按該土地年產值的三倍計算;

　　4、征用宅基地按鄰近耕地的補償標準計算;房屋由建設單位另行征地移遷重建的，原宅基地不再給予補償;

　　安置補助費：

　　1、征地前農業人口人均耕地在一畝以上的被征地單位，征用耕地的安置補助費為該耕地被征用前三年平均每畝年產值的三倍;

　　征地前農業人口人均耕地不滿一畝的被征地單位，征用每畝耕地安置補助費以年產值的四倍起算，

　　人均耕地每減少零點一畝，安置補助費相應增加年產值的一倍，但最高不得超過年產值的十倍;

　　2、征用非耕地安置補助費，按該土地年產值和略低于鄰近耕地的安置補助倍數計算;

　　3、征用房屋和其他建筑物的地基以及無收益的非耕地，不支付安置補助費。

　　青苗和附著物補償費：

　　1、青苗補償費，一般按一季農作物的產值計算;能收獲的不予補償。

　　多年生經濟林木，可以移植的，

　　由建設單位付給移植費;不能移植的，由用地單位給予合理補償或作價收購;

　　2、房屋拆遷，按房屋結構、面積、新舊程度，給予合理補償;違章建筑物和開始協商征地后突擊搶栽的樹木、突擊搶建的建筑物，不予補償;

　　3、農田水利工程及機電排灌設施、水井、人工魚塘、養殖場和電力、廣播、通訊設施等附著物，按照實際情況付給遷移費或補償費。

　　(四)宅基地及房屋補償標準及計算公式

　　房屋拆遷償價由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成。

　　計算公式為：

　　房屋拆遷補償=宅基地區位補償價宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價

　　宅基地區位補償價參照當地普通住宅指導價，由區縣人民政府參照一定時間、一定區域內普通商品房住宅均價、城市規劃等綜合確定。

　　拆遷中認定的宅基地面積應經合法批準、切不超控制標準。

　　房屋重置成新均價是指一定時間、一定區域內的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，

　　具體標準由區縣政府按照前述區域內農村房屋建設情況在400--700元/平方米幅度內確定。

　　戶均安置面積，按照100-150平方米控制，具體標準由區縣政府根據當地農村經濟水平、農民居住情況確定。

　　農村宅基地使用權可以繼承嗎?

　　宅基地使用權不可以繼承。理由如下：

　　(1)法律規定宅基地由村民按戶申請使用，一戶只能擁有一處宅基地，宅基地使用權應屬于村民戶內家庭成員共同共有，農村建設用地使用權證登記的宅基地使用權人只是家庭的代表人，其并不能獨占宅基地使用權。

　　(2)根據宅基地使用權的特殊性，集體成員取得宅基地使用權是基于其集體經濟組織成員的資格，如果集體經濟組織成員死亡那么其集體經濟組織成員的資格就終止，其生前享有的宅基地使用權也應當由村集體經濟組織收回。

　　(3)家庭成員對宅基地使用權享有平等的權利、承擔平等的義務，家庭成員之間對宅基地使用權沒有份額的劃分。在以戶為單位的家庭關系存續期間，家庭成員不得請求分割宅基地使用權。家庭個別成員的死亡，并不必然導致戶的消滅，也就不會產生宅基地使用權的分割問題，無法形成死亡人對宅基地使用權的個人份額。被繼承人死亡前，宅基地使用權并非其個人財產。宅基地使用權并非個人財產，自然不能作為遺產繼承。

　　因此宅基地使用權不能成為集體經濟組織成員的遺產，當然不能夠作為遺產繼承。

　　因繼承宅基地上的房屋而對宅基地進行使用，并不表明繼承人繼承了或者是取得了宅基地的使用權。

　　宅基地上房屋的繼承權如何行使?

　　雖然宅基地上的房屋可以作為遺產繼承，但由于宅基地使用權本身不能被繼承，需要區分不同情況，靈活處理房屋繼承權的行使與宅基地集體所有的沖突問題。

　　1、繼承人是本集體組織成員

　　該情況下也應以“戶內戶外”區別分析。第一，如果繼承人是與被繼承人同在一戶，共同生活的本集體組織成員，則因宅基地使用權屬于村民戶內家庭成員共同共有，家庭個別成員的死亡，若并未導致戶的消滅，就不會產生宅基地使用權的分割問題。此時，房屋的繼承權依法行使。第二，如果繼承人是與被繼承人不在同一戶下的本集體組織成員，在堅持“一戶一宅”的原則，且繼承人符合宅基地申請條件的情況下，繼承人可以因繼承了房屋而取得該宅基地的使用權，畢竟，繼承人繼承了房屋，那么繼承人是可以繼續使用房屋的，村集體經濟組織是不會強行要求其拆除房屋將宅基地給騰退出來的。但要注意，即使這樣，宅基地使用權也并不是繼承來的，而實際上是村集體批給繼承人的。這樣做既物盡其用，也合情合理。第三，如果繼承人是與被繼承人不在同一戶下的本集體組織成員，但不符合宅基地申請條件的，比如已經取得宅基地的。該情況下，仍應該堅持宅基地使用權不能繼承的原則，在允許其依法繼承占有使用房屋的同時，對其加以適當的限制，但目前尚無統一的處理方法。

　　2、繼承人非本集體組織成員

　　本集體經濟組織成員資格是享有宅基地使用權的前提。如果繼承人不具有本集體經濟組織成員資格，那么即使其因繼承取得宅基地上的房屋，也不能享有宅基地使用權。雖是這樣，但問題又來了。沒有土地支撐的房屋無異于空中樓閣，房屋繼承人依繼承取得了房屋，難道因為不能享有宅基地使用權而無法使用?當然不能無視該繼承人的權益而強行要求其拆除房屋將宅基地給騰退出來。此時，也應當堅持宅基地使用權不能繼承的原則，在允許其依法繼承占有使用房屋的同時，對其加以適當的限制。

　　農村宅基地確權登記發放流程是怎樣的

　　1、申報

　　凡是擁有宅基地的土地使用權人，須領取由土地部門統一印發的《農村宅基地使用權申報登記表》，以戶為單元，每宗宅基地填寫一份。村民使用的宅基地，必須提交由經濟社、村委會二級經濟組織及鎮政府出具的土地權屬來源證明。然后由調查組負責收集申報材料上交土地管理部門對權屬進行審核。

　　2、權屬調查

　　國土部門根據土地使用權人的申請，對宅基地范圍、界線、界址、權屬性質、用途等情況進行實地調查、記錄并經相鄰各方認定，填寫宅基地地籍調查表，繪制宗地草圖，為地籍測量作準備。在宅基地調查過程中，本宗地使用者和相鄰地使用者應按通知規定時間內到場共同指界，對雙方共同確認的用地界線和界址點進行簽名、蓋章，如不能參加指界的，應書面委托代理人出面指界。

　　3、審核與公告

　　經土地行政主管部門審核，對認為符合登記要求的宗地進行公告，公告內容主要包括土地使用者的名稱、地址、準予登記的土地權屬性質、面積、坐落、四至范圍等。

　　4、審批

　　公告期滿，土地權利者及其他土地權益有關者對土地登記審核結果未提出異議的，在農村宅基地使用權登記審批表上簽署同意登記發證的意見，由市(縣)人民政府領導簽章，并加蓋市(縣)人民政府土地登記專用章。

　　5、登記注冊

　　根據農村宅基地登記審批表結果，以宗地(宅基地)為單位逐項填寫土地(宅基地)登記卡、土地(宅基地)歸戶卡及土地證書，并由登記人員和土地行政主管部門主管領導分別在兩卡上簽字。

　　6、頒發土地證

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