物業品質管理制度（通用8篇）
在現實社會中，制度使用的頻率越來越高，制度是指要求大家共同遵守的辦事規程或行動準則。想學習擬定制度卻不知道該請教誰？以下是小編整理的物業品質管理制度（通用8篇），歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物業品質管理制度1
第一章 董事會職權
一、議定本公司的長遠規劃和經營方針。
二、依據公司的長遠規劃與經營范圍，討論和決定本公司的機構設置、人員編制和職責范圍。
三、討論和通過公司的年度工作計劃和財務預算。
四、審定和通過公司的年度工作報告與財務決算。
五、討論和議定公司的重要規章制度和職工隊伍的組織建設、思想建設等重大問題。
六、根據工作需要作出授權的決議和討論其他重大問題。
第二章 經理崗位職責
經理是對公司負有全面服務的管理者，處于中心地位，起領導核心作用，負責公司的全盤工作。
一、認真學習和貫徹執行黨和國家對物業管理部門制定的方針、政策，法令和上級領導的指示決定及工作安排。
二、充分發揮和調動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強有力的管理機構和行之有效的規章制度，不斷進行和提高公司管理水平。
三、負責編制和審定本公司的經營決策，年度計劃、員工培訓計劃和員工工資調整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保各項計劃和工作任務的順利完成，使公司得到不斷的發展。
四、貫徹執行安全經營管理和勞動保護條例，保證員工生命安全和身心健康。
五、加強財務管理和經濟核算，不斷提高經濟效益。
六、抓好員工隊伍建設、懂技術、會管理的領導隊伍和技術骨干。
七、認真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發揚成績、糾正錯誤，充分發揮員工的積極性和創造性。
八、以公司經營宗旨為使命，以業主滿意為目的，搞好實質工作。
第三章 辦公室職責
一、認真學習貫徹相關法律、法規，制定各項管理制度和工作計劃，并檢查落實。
二、負責住戶的入住、裝修手續辦理及檔案管理，嚴格執行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發放。
三、負責員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。
四、做好所有實物與設備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥善。
五、組織召開例會、會議，撰擬相關材料，做好會議記錄。
六、擬訂員工培訓計劃，并定期或不定期的對員工工作進行總結，如強對員工的培訓學習和業務考核。
七、負責小區的環境綠化和衛生保潔工作。
八、負責對內對外及對上對下的正常業務，保持公司形象搞好值班工作，監督其他部門工作。
九、負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作，搞好小區文化活動。
十、負責完成公司交辦其它各項工作任務。
第四章 管理部職責
一、在物業公司經理的領導下，認真貫徹相關法律、法規和公司的規章制度，主管客服和小區治安工作。
二、負責小區物業的接管驗收工作。
三、負責協調處理業主的各種投訴事件，并對其進行認證解釋，做好投訴記錄。
四、負責檢查住戶的裝修、入住。保證和維護業主水、電、暖的正常使用，發生故障應及時進行維修。
五、負責公共設施、設備的管理和維修保養，保證其正常運行。
六、負責催交業主的物業管理費；水，電、暖費。
七、負責業主鑰匙的管理。
八、完成公司交給的其它工作任務。
第五章保安員崗位職責
一、門衛崗位職責
1、著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。
2、值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、不準收聽錄音機等敢與工作無關的事。
3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業主和客戶，處理問題要講原則、講方法，態度和藹不急不燥。
4、認真填寫各種登記，要求字跡清楚，內容詳細準確。
5、對外來人員一律進行出入登記，來訪的客人得到業主或公司領導同意后方可進入。
6、嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區。
7、裝修材料及專業安裝隊進入時應檢查相關手續，未辦理裝修和安裝手續的不允許進入。
8、業主進入小區時應檢查《臨時業主卡》，裝修人員進入小區須檢查《臨時出入證》。
9、對運出小區的物品必須有物業公司簽字后方可放行。
10、進入小區的車輛要詳細檢查，如發現有問題時應請車主（司機）在檢查表上簽字確認。
二、巡邏崗崗位職責
1、巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。
2、負責對進入小區的可疑和閑雜人員進行盤查，并及時請其離開小區，制止小區內的打假斗毆事件。
3、嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區內各種公共場所、設施上散發和張貼傳單。
4、熟悉小區內的樓宇結構、單元戶數、人口數量、樓座排列以及小區內區間道路走向，車輛和人員流動規律，系統掌握住宅區的整體情況。
5、勸說院內的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護好公共區域的環境衛生。
6、指揮小區內的車輛順序停放整齊，優先保證業主的車位。
7、裝修方式時要不定時巡查試施工現場，垃圾必須及時清運，傾倒到指定位置，嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯過道、天臺等公共場所拋灑和堆放。
8、要與隊友團結協作、密切配合、互相照應、共同完成巡邏任務。
第六章 保潔員崗位職責
一、室外崗位職責
1、準時到崗，每天清掃分區道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐臺兩次。
2、垃圾隨時清理，倒置垃圾中轉站。
3、熟悉各自分工及所負責范圍內的清潔衛生情況，對其負全部責任，發現問題及時解決。
4、熱愛本職工作，養成良好的衛生習慣、不怕臟、不怕累。
5、積極參加業務培訓，提高業務水平，自覺學習有關清潔衛生知識，提高個人素質。
6、維護小區清潔衛生，對不講衛生、不文明的現象要及時勸阻和制止。
7、完成公司交辦的其它臨時性工作。
二、室內崗位職責
①每日對樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。
②每周對樓梯內標志牌、信箱、消防栓、可視對講機、防盜門、
物業品質管理制度2
為了進一步加強管理，提高工作效率，強化組織觀念，維護正常的勞動、工作秩序，特制定本制度。
一、全體員工必須嚴格執行公司制定的各項規章制度，按照崗位責任制和具體工作目標，嚴格履行自己的職責。
二、全體員工必須服從分配，聽從安排，對工作不服從分配，經教育仍不能到職到崗的視為曠工處理（按獎懲制度第六條執行）
三、 做到按時上下班，不在工作時間內睡覺、打撲克、下棋或干其它與工作無關的私活，違者按獎懲制度第五條執行。
四、嚴格考勤制度，各物業管理站必須堅持每日簽到考勤，考勤員必須認真登記，嚴禁弄虛作假，違者按獎懲制度第十三條執行。月底匯總，于次月1日報經理審查后交財務科備案，是每月工資發放的主要依據之一。
五、嚴格堅持請銷假制度，做到事前請假事后銷假。杜絕不請假或先離崗后請假，違者按曠工處理。
六、對無視公司工作紀律，屢次違反，除按上述規定處理外，將調離其本人工作崗位或待崗學習（經學習仍不能勝任工作，按自動與公司解除勞動合同處理）
七、嚴禁打架斗毆，聚眾鬧事。違者除對其批評教育外，按獎懲制度第七條執行。
八、嚴禁利用工作之便以權謀私，禁止收受用戶任何好處，或以權報復，一經發現或接到舉報將按獎懲制度第八條執行。
九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反對酗酒，不得因喝酒聚會而影響或延誤八小時以外的臨時性工作和服務要求。
十、水電工要嚴格執行水電工崗位責任制，水電查抄及費用征收應實事求是，嚴禁弄虛作假，一經發現將按獎懲制度第十條執行。
十一、工作時間定為每天８小時，職工周日除留一人值班外，其余人員休班；值班人員安排其他時間補休（法定節假日據情況安排休息）。
十二、對業主提出的各種合理性服務要求，在規定范圍內的要立即去辦，服務范圍之外的能辦則辦，不能辦的須做好耐心的宣傳解釋工作。禁止出現推諉不管或置之不理，一旦發現或舉報反映，則按獎懲制度第十一條執行。
十三、業主（或使用人）對收費（含代收費項目）標準提出異議時，要首先向其耐心宣傳解釋上級的規定和批準的收費標準，直到業主理解和滿意為止，遇有極個別業主無理取鬧，應及時向領導匯報。
物業品質管理制度3
一、根據會計法和公司要求，建立健全公司的會計核算程序，手續傳遞制度。
二、每月27日前，向經理提交綜合服務費、水、電等各項收費情況及各小區水、電損耗情況報告。
三、每月10日前各站上報上月經營情況報表，財務分析報告。
四、財務現金借用（含各小區收費員）必須由經理簽字批準，不得私自借用，違反者由當事人以工資墊付且追究責任。
五、出納會計現金庫存限額不得超過五百元，作為零星開支，其它支出一律由支票支付。
六、對各類獎罰，由物業公司報企管部后下發通報，月底由出納員編制工資表，在當月工資中體現。
七、對各類費用報銷，由出納督促，事后七日內必須報銷，原則上不得跨月。
八、各小區發生的任何收付款項必須統一入賬，不得出現帳外資金收支。
水、電工管理制度
一、由專人負責對水、電的日常管理和維修養護。
二、建立水、電等共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄要齊全。
三、操作人員即水、電管理員要嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。確保不發生質量安全事故。
四、水、電管理員要定期查抄水、電表，編制每月水、電的收費、損耗情況。
五、嚴格控制小區內水、電、暖的損耗情況，隨時查處偷水、電等現象，維護全體業主的合法權益。
六、如業主發生水、電、暖損壞時，水電工應在短時間內給予修復，最遲不能超過24小時。
七、水、電、暖管理員設備房應保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏等現象。
八、保證路燈、樓道燈完整無損。出現損壞及時修復，最遲不能超過兩天。
九、保證消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。
十、如違反以上九條，根據情況給予當事人及相關責任人20元至100元的罰款，造成經濟損失的按損失額的50％負擔。
物業品質管理制度4
一、物業接管驗收管理制度
1、驗收前的準備工作
本驗收管理制度是指由xx網絡能源有限公司新廠房項目招標組向深圳市xx物業管理有限公司進行的物業驗收和移交工作。
xx物業組織項目專業人員組成驗收小組參加驗收工作。
驗收小組根據提供的圖紙,按照項目設計要點、竣工圖、設施清單、所有設施設備出廠合格證書、設備調試運行記錄、試驗報告等進行驗收。
2、驗收的實施
驗收小組在驗收過程中,可先按專業分工及標準、計劃、設備清單進行單項驗收,然后再進行綜合驗收;實物的驗收,主要應核查設備和主要部件的規格、型號、制造廠,并清點數量、安裝位置等。
3、驗收后的處理工作
驗收小組專業人員根據分工寫出單項的驗收報告,驗收小組負責人根據驗收報告,寫出物業的綜合性驗收評定意見書,呈交項目招標組。對存在問題的設備、設施寫出書面報告,上報項目招標組。管理處負責人代表物業管理接收單位同物業的交接單位進行正式移交,并辦理有關手續。驗收小組要會同項目招標組簽字生效,將全部、檔案資料移交給管理處存檔。
4、驗收后不合格的處理工作
對在驗收發現存在問題的設施、設備,管理處制訂整改落實措施,并報項目招標組和xx物業審核。
5、設備驗收
驗收的條件是設計圖紙與設備的規格型號、數量符合;主要設備、設施安裝位置與安裝質量符合;設備或系統的技術性能應與設計要求符合,檢查結果記錄在《驗收交接記錄表》中。對移交的竣工圖,在《驗收交接記錄》中記錄。對物業的其它配套系統、設施進行驗收,驗收結果也記錄在《驗收交接記錄表》中。
二、公共設施維護管理制度
1、管理處負責廠區內公用設施、設備的日常管理、檢查維護,確保設施、設備處于良好運行狀態。
2、公用設施、設備標識系統規范完整、準確無誤。
3、廠區內疏散指示器、安全出口不得損壞。
4、廠區內的設備、設施損壞,須及時修理和更換。
5、市政公用設施、設備如發生損壞,立即通知市屬有關部門維修或更換。
6、任何部位和個人不得損壞或挪用公用 設施、設備。
三、臨時用電、用水管理規定
1、臨時用電計劃申請
1)施工前,由施工單位或根據施工項目和用電量大小,向管理處遞交臨時用電計劃申請表。
2)臨時用電計劃申請表中,應列明所使用電動設備的名稱、功率和數量。
3)管理處派技術人員對其機械電氣設備進行檢查核實。
4)申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復印件,每人一證。操作人員無證的,管理處一律不予批準申請。
2、臨時用電管理規定
1)凡施工所使用的電動設備、工具及電線等器材,必須符合國家有關產品質量規定和安全要求。
2)在管理處技術人員指定的地點接線,并安裝漏電保護開關、用電計量表、施工配電盤(箱)。
3)電動工具、臨時照明線路應使用合格插頭、插座。
3、臨時用電施工限制
1)不影響廠區內機電設備的正常運作。
2)不超出供電負荷量允許范圍。
3)噪音很大的電動工具,嚴格按規定時間進行操作,不影響業主的正常作息和生活。
4、禁止以下行為:
1)亂拉亂接電線。
2)超出設計負荷的臨時用電,未經申請用電計劃的用電。
3)直接將電線插入插座的用電行為。
5、管理處管理權限
1)有權勸阻或制止違章操作。
2)有權對業主單位進行巡視檢查。
3)有權對所使用的電動設備工具隨時進行檢查。
4)對不聽勸阻的違章施工行為,可停止供電,以防止事故發生。
6、臨時用水管理
1)施工前,施工單位或業主單位根據施工項目和用水量,向管理處預先申請臨時用水。
2)使用人需安裝水表,并接入管理處指定的用水接口。
3)禁止任何亂接水的行為,不聽勸阻管理處可采取停水措施。
四、投訴處理和分析制度
1、凡業主對管理處管理、服務方面的投訴,不論采取何種方式(如信函、電話或面談),均需進行接待、記錄,同時應做好相應記錄。
2、管理處接到投訴后,在預約時間內向業主答復采取何種補救處理措施,答復時間最長不超過一天。
3、管理處按照業主投訴的內容,安排相應人員解決問題,并將結果反饋給客戶服務中心。
4、對重大問題的投訴,相應人員不能處理的或需統一協調的問題,直接報管理處主任。由管理處主任作出處理決定。
5、客戶服務中心應通過電話或采用其它形式跟蹤投訴處理結果,未解決的,責成有關部門/管理處迅速處理。
6、對業主的投訴,應即時作出分析總結,對反復出現的問題,應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法,防止重復發生類似問題。
五、意見調查和回訪制度
1、公司品質管理部每半年進行一次業主意見調查。業主意見調查應列明業主對以下方面的滿意程度:
1)安全管理
2)綠化管理
3)清潔服務
4)四害消殺服務
5)投訴或意見處理
6)停車場管理
7)設備設施管理
8)電梯管理
9)維修服務
10)服務態度
2、品質管理部對回收的意見表進行統計分析,并將結果按調查表的回收份數、總的滿意率以及分項滿意率、業主對物業管理的意見、建議(共性、個性的意見)等書面交給管理處。
3、對存在的問題,管理處主任提出整改意見,責成有關人員限期解決。
4、對業主的誤解,應進行必要的耐心解釋。
5、業主意見調查結果及整改方案應向業主公布,接受監督。
6、相關職能部門應定期對業主進行回訪。
7、回訪時,虛心聽取意見,誠懇接受批評,采納合理化建議,做好回訪記錄。
8、回訪中,對業主單位的詢問、意見,不能當即答復的,應告知預約時間答復。
9、業主意見評價統計計算方法
1)統計計算應根據已發放和回收的調查表進行。
2)統計計算符號
n- 發放的調查表總數
h- 回收的調查表總數
x- 調查表的調查項目數
y- 每份調查表評價滿意的項數
o- 評價滿意的項目總數
a- 回收率: %;
k- 滿意率: %;
3)統計計算公式
a=h÷n×100%
o=σy=y1+y2+y3+……+yn
k=o÷x×n×100%
六、維修管理制度
1、管理處接到的業主維修的訴求后,必須在5分鐘內安排相關維修技術人員到現場實施維修。
2、維修工到現場后,要做到:
1)自覺維護管理處及業主的權益,不做損害管理處名譽的事情。
2)不要不懂裝懂,遇到疑難問題要如實、詳細地向工程技術人員匯報并請求支援解決。
3、維修工進入現場維修時,應主動征求業主意見,盡量恢復維修前的原貌原樣,如有改動,應征求業主的同意后方可進行。
4、維修工進入現場維修時,應進行仔細檢測,判斷出發生故障的原因。嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝,造成不必要的返工。
5、維修工進行維修時,要把有影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布、廢報紙等)。盡量使噪音降到最低限度,嚴禁在室內高聲喧嘩、嘲笑取鬧。
6、維修工作完成后,維修工應及時清掃工作場地:小的工作垃圾裝入塑料袋內,大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶邊。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)。恢復各物品的原貌(位置)。
7、全部工作完成后,維修工要試驗維修后的效果給業主看,試驗次數不少于3次,同時要給業主講解應注意的事項,如果業主有不滿意的地方(合理的要求),則應及時進行整改直至業主滿意為止。
8、確認一切正常后,維修工應禮貌地請業主在《維修單》上簽名確認。維修工離開業主單位現場時,應禮貌地謝謝業主支持、配合與諒解。
9、維修工回到管理處及時做好維修記錄。
10、在維修完成后,由管理員不定期進行抽查回訪。
七、垃圾收集與處理管理制度
1、垃圾的分類處理
1)工程垃圾:瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應用斗車或其它裝運工具運送到指定地點倒放,禁止倒在垃圾中轉站內。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋,防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。
2)生活垃圾:清潔工清潔時的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內,量大的垃圾應直接運送到小區內的垃圾中轉站內。清潔工應在規定時間內收集垃圾桶內的垃圾并轉運至垃圾中轉站。
2、垃圾中轉站的垃圾應日產日清,如垃圾較多影響垃圾存放時,可增加清運次數。
3、清潔人員應負責垃圾中轉站周圍的衛生。保證垃圾中轉站里的垃圾存放齊整,地面無散落的垃圾。
1)負責每天一次沖冼垃圾中轉站地面。
2)每天應對垃圾中轉站進行一次消殺工作。
4、垃圾中轉站的衛生標準:
1)地面無散落垃圾,無污水,污漬;
2)墻面無粘附物,無明顯污跡;
3)垃圾做到日產日清;
4)所有垃圾集中堆放在堆放點,做到合理、衛生、四周無散積垃圾;
5)可作廢品回收的垃圾應另行堆放;
6)垃圾站應保持清潔無異味,每天應定時噴灑藥水,防止發生蟲害;
7)按要求做好垃圾袋裝化。
5、垃圾車撒落在小區內的垃圾由垃圾清運人員負責掃凈。
6、綜合管理員應按相關標準檢查清潔工的工作情況,并記錄。
八、衛生消殺管理制度
1、綜合管理員應根據季節的變化制定出衛生消殺工作的管理。
2、消殺工作計劃應包括以下內容;
1)消殺對象;
2)消殺區域;
3)消殺方式藥物計劃;
4)消殺費用預算。
3、消殺區域包括:樓梯口、梯間及周圍公共部分、平臺、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉站等室外公共區域。
4、消殺方式以噴藥消殺為主,滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料。
5、投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行,必要時掛上明顯的標識。
6、消殺作業完畢,應將器具、藥具統一清冼保管。
7、消殺工作標準
1)檢查倉庫或廠區生產車間,目視無明顯蚊蟲在飛。
2)檢查和樓層及轉角垃圾桶擺放處,目視無蒼蠅滋生地。
3)檢查樓內和污水井、無害蟲出現。
4)抽檢樓道、綠化地、排污渠無明顯鼠跡,用布粉法檢查老鼠密度,不超過1%,鼠洞每2萬平方米不超過1個。
8、消殺工作的管理與檢查
1)消殺工作前,綜合管理員必須詳盡地告訴作業人員應注意的安全事項。
2)綜合管理員每周檢查一次消殺工作的進行情況并將工作情況記錄于工作記錄中。
3)綜合管理員現場跟蹤檢查,確保操作正確。
九、受傷/急癥等緊急救援措施
1、若有發生受傷或急癥等人員,旁人應根據原因緊急采取相應措施或打電話給管理處救援。
2、管理處人員應使傷者或急癥者處于溫暖及合適的環境中,并細心呵護。
3、管理處在救援傷者時,同時撥打120尋求援助,說明具體方位。
4、管理處應派護管員到廠區門口等待醫務人員的到來。
十、火警應急措施
1、發生火警,切勿急燥,保持鎮定。通知監控中心或撥打火警電話119。
2、緊急關閉電源、管理處人員應緊急疏散廠區內的人員。
3、擊破安裝在樓道里的報警按鈕。
4、遇到濃煙,應用浸濕的毛巾等物捂住面部及身體。
5、用滅火設備撲滅火源,但切勿把自己置身于危險中。
6、迅速脫離火災現場,請牢記不要搭乘電梯。
十一、停水/停電的應急措施
1、當接到相關部門停水/停電通知時,應以書面形式提前通知業主,做好相應的準備。并在大堂入口處顯著位置貼溫馨提示等通知。
2、當遇到突然停水時,管理處應打電話給政府相關部門咨詢,同時并以電話/廣播等方式快速通知業主,后再以書面形式補辦。
3、當遇到突然停電時,應起用另一回路電源,若無雙回路,發電機30秒之內自動啟動,保證廠區的弱電系統正常運行。
4、突然停電時,被困在電梯有人員應通知管理處專人進行解困。解困后,將電梯降至首層。
5、突然停電時,應以電話/廣播等形式通知業主,然后再以書面形式通知業主。
6、突然停電時,應急時派專人檢查廠房內的所有設備。
物業品質管理制度5
一、物業管理制度
（一）安全職責
1、嚴格執行公司的各項管理制度；
2、負責制定各項安全護衛職責制度，根據實際情況進行指導和檢查，對公司管理區域實施安全監督；
3、負責小區消防設施的監護和公共服務場所安全防范的督察；
4、做好公司管理區域內的管理工作，涉及違法案件的及時移交派出所，業務上自覺接受派出所指導；
5、查處公司管理區域內因員工玩忽職守而發生的治安、刑事案件和火災事故；
6、建立健全和管理好系統檔案資料；
7、抓好護衛隊思想政治教育和業務技能培訓；
8、做好新接物業護衛工作人員的崗位設置和物品配備的`統籌策劃工作；
9、完成領導交辦的其他任務
（二）護衛崗位職責
1、護衛員上崗必須穿著統一制服，佩戴統一的工號，儀容嚴整；
2、糾正違章時必須先敬禮，做到文明服務，禮貌待人；
3、。上崗時要認真檢查設備、設施，認真做好安全防范工作，發現不安全因素應立即查明情況，排除險情，并及時報告領導，確保小區的安全；
4、堅守崗位，提高警惕，發現違法犯罪分子要勇于與之斗爭并設法將其抓獲；
5、熟悉本崗位任務和工作程序，預防案件、事故發生，力爭做到萬無一失；
6、愛護設施設備、公共財物，對小區的一切設施、財物不得隨便移動及亂用；
7、熟悉小區的消防系統及消防器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發事件能正確進行處理；
8、值班時間，對崗位內發生的各種情況要及時認真處理，并作好記錄；
9、熟悉小區內公共設施情況，巡查、登記公共設施完好及損壞情況；
10、嚴格執行交接班制度，認真做好交接記錄；
11、對進入小區內的可疑人員、可疑車輛要進行盤問和檢查；
12、對進入小區內的陌生車輛要進行登記；
13、對發生在護衛區的刑事案件或治安案件，有保護現場、保護證據、維護秩序及提供請客的職責；
14、熟悉本管理區域內公共設備、設施及業主的基本情況；
15、認真完成領導交辦的其他任務。
（三）門崗、巡邏崗位職責
1、24小時嚴密監視護衛對象的各種情況，發現可疑或不安全跡象及時處置，必要時相領導報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢；
2、掌握業主的來客動態，維護小區秩序；
3、嚴格執行來客登記制度，對身份不明無任何證件、形跡可疑者，應禁止其入內；
4、熟悉小區內住戶的基本情況；
5、做好執勤記錄，接班人員未上崗，不準下崗，嚴格執行交接班制度，做到交接清楚，職責明確；
6、嚴格執行24小時巡邏制度；
7、對于進入小區的各類人員，必須認真進行驗證登記方可放行；
8、對于進入小區內的陌生車輛認真登記方可進入。
二、物業管理的目標
所謂物業管理，是指經營人受物業產權人和使用人的委托，按照國家法律和合同契約的規定，對被委托的物業行使管理權，以經濟手段管理物業，并運用現代管理科學，先進的維護養護技術和先進的服務手段，為物業所有人或使用者提供綜合的、優質的有償服務，以滿足使用者不同層次的需求，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益。
對物業實行企業化、經營化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實現物業的社會效益、經濟效益和環境效益的統一。具體來說，是為了實現下述目標：
創造安全、舒適、和諧的居住環境；
發揮物業最大的使用價值；
使物業盡可能保值、增值。
三、物業管理涉及的組織
1、業主大會
業主是指物業內房屋和相關設施的所有權人。業主大會則是由物業內的業主所組成的。
按照有關規定，業主大會必須有超過半數以上投票權的業主出席方能進行。業主可以委托代理人出席業主大會，不滿18周歲的業主由其法定代理人出席。
業主大會的職權包括：
選舉、罷免管委會的組成人員。
監督管委會的工作。
聽取和審查管委會的工作報告。
決定物業內關于業主利益的重大事項。
修改業主公約。
改變和撤銷管委會不適當的決定。
批準管委會章程。
2、管委會
管委會是物業管理委員會的簡稱，是在房地產行政主管部門指導下，由物業內的業主和使用人選舉的代表組成，代表和維護物業內業主和使用人的合法權益。
3、物業管理企業
物業管理企業受物業管理委員會及房地產產權人的委托，承擔居住小區的物業管理。
物業品質管理制度6
一、為確保業主利益，規范服務程序，提高服務標準，特制定如下制度：
１、對業主提出的各類咨詢應做好記錄，并予以答復。
２、對業主的誤解，物管人員應進行必要的耐心解釋。
３、物管經理及相關職能部門應定期對小區業主進行回訪。
４、回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。
５、回訪中，對業主的詢問、意見，不能當即答復的，應告知預約時間答復。
６、回訪后遇到的重大問題，應上報例會討論，找出解決方案，做到件件有落實，事事有回音。
８、對業主提出的各類在本物業服務范圍之內的問題，應承諾解決的方法和時限，并做好記錄，并在規定的時間內給予回復。
９、對已解決的問題按性質及需要在不超過三日或一周內回訪業主，征求意見。
１０、對回訪情況要做好完整地記錄，且須由業主簽字為證。
二、回訪時間及形式
１、物管經理／主任每年登門回訪2－5次，了解情況，解決問題、溝通關系。
２、小區物管員工按區域范圍分工，每季回訪1次。
３、利用節日慶祝活動、社區文化活動、公關活動等形式廣泛聽取住戶反映。
４、有針對性地對住戶（業主）作專題調查，聽取意見。
５、小區設投訴信箱，投訴電話，由專人接收，交物管經理／主任及時處理。
６、作好回訪登記。
（一）投訴事件的回訪：
１、重大投訴由物管經理組織進行，一般投訴由物管員進行處理；
２、回訪率應該達到100％；
３、應在投訴處理完畢后的三日內進行。
（二）維修工程的回訪：
１、由小區物管員進行；
２、回訪率應該達到30％；
３、應在維修完成以后的一個月以后兩個月以內進行。
（三）業戶報修的回訪：
１、由物管管理員進行；
２、回訪率應該達到30％；
３、應在維修完成以后三天以內進行。
回訪人員領取《回訪記錄表》，通過與住戶面談、現場查看的方式進行回訪，回訪的內容包括質量評價、服務效果的評價、住戶的滿意程度評價、缺點和不足的評價、住戶意見的征集，將回訪的內容簡明扼要地記錄在《回訪記錄表》上，并請住戶簽名確認。
管理員每月末對回訪的結果進行統計和分析，對發現的回訪不合格、連續就同一事項投訴兩次以上、同一種維修三次以上的現象，寫成統計分析報告，以書面形式上報物管經理審閱，并做出解決方案。
物業品質管理制度7
一、科學化、制度化、規范化、高起點
現代商務樓技術含量高，管理范圍廣，不能只憑經驗辦事。要積極探索制定并不斷完善一套覆蓋各個方面的管理制度，使整個管理工作有章可循，有據可依，管理與服務走上科學化、制度化、規范化的軌道;要有高素質的員工隊伍，高技術的管理手段，高標準的管理要求。只有這樣，才能達到好的管理效果。
二、加強治安防范，嚴格出入管理制度，建立客戶檔案
商務樓的安全保衛工作很重要，它不僅涉及國家、企業和個人財產與生命安全，還涉及大量的行業、商業、部門機密。由于商務樓一般在辦公時間都是開放的，所以治安管理難度大。必須加強治安防范，建立和健全各種值班制度，堅持非辦公時間出入大樓的檢查登記制度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設施制度，堅持下班交接檢查制度。加強前門、后門的警衛及中央監控，堅持24小時值班巡邏，力求做到萬無一失。同時，應全面建立客戶檔案，熟悉業主、租戶情況，增加溝通了解，做到時時心中有數，確保業主、租戶人身和財產的安全。
三、加強消防管理，做好防火工作
由于商務樓規模大、功能多、設備復雜、人流頻繁、裝修量大，加之高層建筑承受風力大和易受雷擊，所以火災隱患因素多。因此，商務樓防火要求高，應特別加強對消防工作的管理。一定要教育員工、業主、租戶遵守用火、用電制度，明確防火責任人，熟悉消防基本知識，掌握防火、救火基本技能;加強防范措施，定期檢查、完善消防設施，落實消防措施，發現問題及時處理，消除事故隱患。
四、重視清潔管理
清潔好壞是商務樓管理服務水平的重要體現，關乎大廈的形象。由于商務樓一般都采用大量質地講究的高級裝飾材料進行裝飾，所以清潔難度大，專業要求高。為此要制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數、檢查方法等。同時要加強經常性巡視保潔，保證大堂、電梯、過道隨臟隨清，辦公室內無雜物、灰塵，門窗干凈明亮，會議室整潔，茶具清潔消毒。
五、強化設備管理設施的維修保養
設備、設施的正常運行是商務樓運作的核心。應重視對商務樓水電設施(包括高低壓變電房，備用發電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項設施)的全面管理和維修，供水供電要有應急措施。應特別注重對電梯的保養與維修，注重對消防系統的檢查、測試和對空調系統的保養、維修。要有健全的檢查維修制度，要對公用設備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護。對業主、租戶的設備報修要及時處理，并定期檢查。要做到電梯運轉率不低于98%，應急發電率達到100%，消防設備完好率達到100%。
六、設立服務中心，完善配套服務
管理就是服務。為方便客人，滿足客人需要，商務樓應有配套的服務，設立服務中心。幫助業主、租戶辦理入伙和退房手續，解決相關問題;提供問訊、商務等各類服務，包括提供一些日常性服務，如協助接待來訪客人，回復電話問訊，提供打字、傳真、復印及訂票服務等;提供其他可能的委托服務，如代客購物、代送快件等。
七、加強溝通協調，不斷改進工作
要加強與業主、租戶的溝通，主動征詢、聽取他們對管理服務工作的意見與要求，認真接受、處理業主、租戶的投訴，及時反映、解決他們提出的問題。要謹慎對待，協調好各方關系，協調配合好政府各部門的工作，還要不斷改進各項管理，使各項工作指標達到同行業先進水平。
物業品質管理制度8
為了保障公司辦公樓的正常有序使用，明確相關部門的責任義務，營造一個好的工作環境，特制定本制度。
一、安全與消防管理
（一）辦公室安全管理
1．辦公樓的安全工作由辦公室負責，辦公室要切實加強對保安的管理，確保保安人員履行好安保職責，嚴格落實各項安保措施，確保辦公樓安全。
2．嚴格來訪登記制度。凡是來訪的辦事人員先由門衛告知相關部門，并在來訪登記表上登記，注明事由，再由相關部門進行接待。杜絕外來人員在辦公區域內部亂串亂闖現象發生。
3．各部門要認真做好部門自身的安全保衛工作。在下班前要檢查門窗、用電使用情況，離開辦公室必須關好窗，鎖好門；關閉燈、電腦等用電設施，確保部門自身安全。
4．有重要設備、儀器儀表的部門要設專人負責，嚴格管理，避免發生財物丟失等責任事故。
6．財務室、檔案室、配電室、設備機房、食堂、倉庫等重點區域，相關部門要嚴格落實各項防火、防盜等安全措施，做到人防和技防相結合，加強管理，杜絕隱患。
7．各部門（人員）發現重大問題和帶有苗頭性的隱患要及時匯報，及時排除。
8．保安部門要認真檢查維護電視監控系統，確保24小時開通，運轉良好。非相關人員禁止進入電視監控室，如需要調看監控錄像，必須征得辦公室相關負責人同意。
9．節假日期間，值班人員必須堅守崗位，認真履行職責，做好交接班記錄。對需要加班人員須在值班處登記。對突發事件和重要情況要及時報告，及時處理。
（二）辦公室消防安全管理
1．財務室、配電室、設備機房、檔案庫、廚房餐廳、實驗室、倉庫等重點防火部位，要按公安消防部門的規定配備消防器材，設立禁止煙火標記。禁止在辦公樓內亂扔煙蒂，禁止在辦公樓非吸煙區（電梯）內吸煙。
2．各部門員工要遵守消防管理規定，嚴禁擅自移動或破壞辦公樓內消防設施，嚴禁擅自占用、堵塞、封閉消防通道。
3．各部門員工要積極參加組織的消防培訓，熟悉樓內安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自覺遵守辦公樓各項消防安全制度。
4．妥善保管紙張等可燃性物品。嚴禁在辦公室和公共區域堆放易燃、易爆、有毒等危險物品。嚴禁私接、更改電器線路和設備。
5．嚴禁在樓道、辦公室、衛生間及辦公樓周圍焚燒廢紙、樹葉等物品。
6．嚴禁在消防通道停放機動車與非機動車。
7．安全負責人要組織相關人員經常巡視辦公樓防火情況，對重點部位加強檢查，對存在的火災隱患，及時下發整改通知單進行整改，杜絕隱患。
二、綠化管理
1．綠化建設和管理是企業文化（精神文明）建設的重要內容。
2．管理、愛護花草、樹木是公司全體員工的權利和義務。
3．不準隨意砍伐、挖掘、搬移公司綠化樹木。如因確實需要者，需報辦公室批準。
4．禁止攀折花木或在樹上釘釘子、拉繩子、晾曬衣物等。
5．不得損壞花木的保護設施。
6．不準私自摘拿花果。
7．不準行人和各種車輛跨越、踐踏綠化帶。
8．不準往綠化帶上傾倒污水或拋扔雜物。
9．不準在綠化地上堆放任何物品。
10．未經許可，不準在樹木上及綠化帶內設置廣告牌。
11．凡人為造成綠化、花木及設施損壞的，按實際損失進行賠償。
12．辦公樓的綠化管理由辦公室負責，辦公樓的綠化養護由專業養護人員負責。
三、設施設備使用維修管理
（一）、物業、設備設施的使用、維護和報修
1、全體員工要愛護公共設施，正確使用，規范操作，延長物業、設施設備的使用壽命，節省資源，杜絕浪費。
2、物業、公用設施設備維修保養部門，要嚴格安照工作程序、技術要求，制訂物業、公用設施設備的維修保養維護計劃，做好維修維護保養工作。設備運行期間，值班人員要按時巡查，檢查各項運行參數、狀態是否正常，遇到問題及時排除，并做好記錄，確保各項設備運行正常。
3、物業及大型公用設施設備的維修，由設備工程管理部門提出維修方案報領導審批。做到科學計劃，周密安排，嚴格審計，確保質量，厲行節約。
4、物業及公用設施設備的日常維修，由部門報辦公室，再由辦公室統一派人負責維修。
四、公共環境衛生清潔保潔
1、環境衛生設專人管理和清掃；
2、單元門外公共區域每日清掃一次；
3、合理分區設置垃圾桶，垃圾做到日產日清；
4、根據實際情況進行不定期的消毒和滅蟲除害。
五、公共治安防范、門衛服務管理
1、由辦公室負責區域內的治安防范、消防安全工作，發現有安全、消防隱患及時向有關部門做書面匯報；
2、門衛24小時值班，實行來客及物品出入登記制度；
3、負責區域內的車輛管理，保證小區內道路暢通；
4、發現安全、消防事故時，在采取應急措施的同時，及時向有關部門報告，并協助做好救助工作。
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